史上「最複雜都更案」簽約了 侯友宜：盼全在任期內動工
(2024/11/18 15:01)
1樓地主都更必賺翻？契約藏這陷阱 竟多付一倍代價「氣得快昏倒」
2023/03/20 17:39 東森新聞記者張琬聆
老屋談都更，通常1樓因有店面、既有使用空間較大等價值，往往能談到較好的換新屋條件，不過台北市南港某都更案的1樓地主，卻發生建商契約條文內容不利於1樓價值的「陷阱」，導致須花近1倍的代價才能換得更新後的1樓，律師搖頭嘆，即使尋求司法救濟恐也無法勝訴。
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台北市南港區有件都更案，譚小姐為其中一棟2層樓老公寓的1樓地主，已與建商談好都更條件，其中契約條文寫到：「房屋面積價值之換算，是依建商『第一次對外公開銷售時』表列『標準層』之價格」為計算標準。」
都更權利變換複雜 契約條文眉角多
此外，該案為爭取稅捐減免優惠，將以「權利變換」方式實施，不過合約卻同時約定：「若『權變（公契）應分配條件或價值』與『本合約（私契）』不同時，以本合建契約（私契）為實際分配結果，雙方不得異議。」
▼譚小姐與建商簽定都更合約，卻未查其中條文規範對未來權變條件不利。（示意圖／pexels）
沒想到，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」時，看完氣得快昏倒，因為1樓的單價為105萬元，2樓僅58萬元，導致「原1樓住戶」要選擇「更新後的1樓」必須要多花比2樓近一倍的價值才能換回。
1樓原有剩餘價值 契約卻無擇優空間
譚小姐除了打電話到都更處陳情，也申請閱覽權變計畫書，一看才知道，原來的1樓若依照「權利變換」（公契）的公式計算價值來選配更新後的1樓，實際上還有「剩餘價值」可多選其它樓層；無奈的是，合約卻又約定以「私契」為主，沒有擇優空間，讓譚小姐就算尋求司法救濟，恐也無法勝訴。
長年研究都更合建契約陷阱的不動產律師蔡志揚表示，由於1樓可能有商業效益或約定專用空間，不屬於「標準層」，且價值通常比樓上高，但「土地持分」卻與樓上「相同」，算出來的可建容積與樓上一樣；因此若無考慮1樓的價差，用「樓上的價值」來選擇「較貴的1樓」，就會出現不合理的情況。
▼律師蔡志揚指出，1樓不屬於標準層，以樓上價值來選擇並不合理。（圖／蔡志揚提供）
價值估算不易 實務常見面積換面積
只是1樓的價值估算不易，且商效高的1樓地主如果也要分到樓上戶別，很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完，畢竟「餅／土地」只有一個。因此蔡志揚建議，在協商合建分配時，單就1樓來說，更新前後的價差，實務上往往是忽略不計，也就是用「面積」換「面積」，不再用價值來換算。
但若有「1樓選配後之剩餘面積」要換算成「樓上層面積」時，蔡志揚建議，就要考慮兩者間的「價差」。
談合建忌用「表價」計算 地主權益難保
「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢，東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，權利變換實施的都更，政府會審議建商報核的權變計畫內容，也就是會審查地主的分配是否合理，因此如果合約採用權變分配附帶「擇優」條款，至少可以避免最不利的情況。
也就是說，陳泰源補充，「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做最基本的檢視，可以確保協商知識或能力不佳的地主，能有個還算合理的分配條件。
「可選屋面積」換算成「選屋價值」時，最好不要用「公開銷售表列價格」！台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆強調，表價肯定只有建商與代銷公司有，外部人員很難知悉，且建商告知的單價未必符合市場的真正行情，若將來有糾紛導致訴訟，法院也會要求「建商提供」表價，地主將更難保障權益，不如約定「選屋時提供」或「權變計畫核定」的單價，才比較有確切的依據。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
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