房貸緊縮新北「這區」剉咧等？ 他試算：頭期至少多200萬
(2024/11/22 16:49)
8成建案月賣不到1成5！台南成交量砍半最慘 張金鶚曝6字解答
2023/10/26 13:21 EBC地產王 記者張琬聆
國內預售屋市況最具參考指標的國泰房地產指數，發布今年第3季報告，數據顯示全國8成建案1個月銷售率在15%內，其中5成賣不到10%！以台南減逾5個百分點最多，成交戶數更砍半最慘。計劃主持人暨政大地政系退休教授張金鶚直言，「漲太多了自然往下走」，整體來看是第2季異常，成交量縮其實是「回到原來軌跡」，量先價行力道相當清楚。
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國泰房地產指數分析全國及各都會區建案的第3季表現，以「30天銷售率分布」的結果最引發議論，全國共218筆推案，其中50%銷售率不到10%，30%推案銷售率也僅在10~15%間，僅1成推案銷售率超過20%。
國泰建設房地產指數報告說明，全國銷售率相較上一季中幅減少，除高雄外，其餘地區銷售率均減少，其中台南銷售率減少5.76個百分點最多；進一步從成交戶數來看，則較上一季大幅減少，僅桃園、新竹及台中維持穩定，其中台南成交量減少56.96%較多。
▼今年第3季建案30天銷售率，5成不到10%、3成僅在10~15%間。（圖／國泰房地產指數提供)
Q1已量縮價跌 張金鶚：回到原本軌跡
「量先價行的力道看得相當清楚！」張金鶚解釋，從整體大趨勢來看，因為過去幾年供給太多、價格也來到相對高點，所以到今年第1季已走到量縮價跌的格局，但第2季受預售屋禁止轉售的末班車上車潮而反彈，屬於異常現象，第3季其實是「回到原本軌跡」。
至於台南成交量大減，負責偕同主持該報告的景文科技大學財金系副教授章定煊認為，因為之前台積電效應衝太快了，建商忍不住多推案，現在賣壓就較大，雖然表面牌價不動，但部分個案的議價空間正在拉大中。
報告也指出，台南房市受惠南科產業鏈及交通建設利多，房價漲幅驚人，因供給仍處高檔且缺乏新的利多議題，建商推案步調趨緩，整體較上一季與去年同季價量俱跌。
▼台南整體建案與上季及去年同期相比，呈現價量俱跌。（圖／國泰房地產指數提供)
新北個案續創新高 桃園有低價優勢
至於其他都會區的表現，台北市房價回檔至1年前起漲點，但每坪均價仍在百萬元以上，以小宅總價個案銷售率較佳；新北市則因精華區素地逐漸稀缺，推案轉往林口、泰山、五股、淡水等相對低基期區域，致房價迅速攀高，部分個案單價創新高，整體價漲量縮，呈現價量背離。
桃園推案以機捷沿線重劃區如A7重劃區、青埔特區、山鼻重劃區為主，供給仍處高水位，本季保守推案，總銷金額年減57.66%為各都最多。因房價相對低優勢吸引雙北外溢買盤湧入，使人口顯著成長，帶動區域房市熱絡。
新竹熄火房市冷 台中大案撐場買氣穩
新竹縣市過去受惠竹科題材房價狂飆，本季在缺乏指標案支撐下漲勢熄火，推案地點由竹北高鐵、縣治等精華地段外溢到南寮、香山等地區，開價、成交價皆下跌，整體價跌量穩，房市表現偏冷。
▼新竹縣市近期缺乏指標案支撐，漲勢熄火。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
台中則在建設及產業雙重題材支撐下，人口持續穩定成長，928檔期因有3個百億元大案進場，總推案金額達千億元，年增1成多是唯一逆勢成長區域，整體銷售率維持穩定。
同樣有台積電設廠效應的高雄市，導致房價基期提升，買盤追價意願不足，第3季議價率超過1成較其他縣市明顯，成交量同樣急速下滑，呈現價量俱跌狀況。
降價骨牌效應 從體質不佳建商開始
「交易量沒出來，錢就不進來」，張金鶚直言，接下來就是看建商的資金周轉能力，建案比財力、比氣長，當降價成本遠低於融資周轉的壓力時，建案就會降價，「這是必然的循環」。
張金鶚表示，「價格會不會跌？什麼時間跌？我不知道」，但現在投資客沒了，除非建案地點好、建商實力夠、有自住客需求的建案和區域，一旦供給超過市場胃納量的地方，「降價的骨牌效應就會從體質不佳的建商開始發生」。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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