「牙籤屋」不斷進化！20坪地蓋6層 專家揭苦衷：建商有地就推
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低公設比不代表房價划算？達人曝「這公式」：佔比無所遁形
2023/12/22 16:30 EBC地產王 記者張琬聆
新青安優貸刺激一波購買成屋潮，對於首購族來說，公設比高低、CP值夠不夠好便格外重視。專家提醒，同樣坪數的物件，不見得室內使用面積就一樣，並分享計算公式，認識權狀坪數怎麼算，才能最大程度買到理想的房子。
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「許多人看房時，會感覺坪數與實際使用空間有落差，其實是忽略了室內坪數計算，須將權狀坪數扣除公設及共用部分，如果有車位也要扣除車位面積」，永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，扣除掉上述部分後，最後才是包含客餐廳、廚房、臥室及衛浴等的室內實際使用面積，所以房屋公設部分佔比愈高，愈會壓縮實際使用空間。
透過權狀資料 釐清實際使用空間
想了解房屋的公設比情形與實際使用空間，陳繼先提醒，可以透過建物謄本、權狀或不動產說明書中的登記資料，首先要知道1平方公尺=0.3025坪，將建物標示部上登記的平方公尺乘上0.3025，就可換算成坪數。
▼秒懂房屋坪數的計算方式。（圖／永慶房產集團提供）
而實際使用的空間多會標示於房屋總面積，經過換算就能取得俗稱的「主建物坪數」；至於陽台、雨遮、花台及露台等連接於主建物的使用空間，會標示於「附屬建物」；房屋持有的公設面積則會顯示於「共有部分」。
公式直接套用 算出公設佔比
因此，房屋的權狀坪數為主建物、附屬建物及公設面積加總，只要套用公式「共有部分/(主建物+附屬建物+共有部分)X100%」就能就算出房屋的公設佔比。
要注意的是，因建物測量辦法經過幾次修訂，也常見有部分建物將電樓梯間面積記入主建物內，或是將車位面積納入共有部分而無法分算等情形，陳繼先表示，若有以上特殊情況，還是要依據各房屋條件，評估實際可使用空間是否符合需求。
▼套用公式即可算出公設佔比。（圖／永慶房產集團提供）
至於公設比低是否就是較優的選擇？陳繼先指出，近年房屋公設比普遍高於30%，主因是近年建築法規愈趨完善，新增多項消防安全措施，以及市場對電梯、多樣化公設的喜好與需求，因此常見新建案大樓公設比高過中古大樓；如果是小坪數戶型為主，因為一層樓戶數較多，可能會因為加大了梯廳空間，產生更多共用空間、推高公設比。
公設比低未必便宜 附屬建物有無登記易搞混
「低公設比，只能代表在一樣大的權狀坪數中，實際可使用空間較大，不代表房屋條件就會優於高公設比物件！」陳繼先強調，低公設比建案的共通特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小，或沒有多功能室、健身房、游泳池等公設；另一方面，坪數實在的產品，單價也可能較高，換算總價不一定會便宜很多。
▼附屬建物的登記方式較易搞混。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
最後，附屬建物有哪些要算坪數，也是大部分民眾最容易搞混的部分，陳繼先表示，依照房屋取得建照時間不同、項目不同，是否需要登記都有差異。例如「陽台」指的是室外有遮蓋物的平台會計入房屋坪數、也會計價；沒有遮蓋物的戶外平台稱為「露台」，大部分規劃為逃生避難空間，有分為登記於附屬建物內的、也有劃分在社區公設的，後者多為社區的約定專用空間，因此露台的登記規定會依個案有所差異。
情況較特殊的是「雨遮」，為窗戶開口上方、用來遮雨遮陽的小平台，新制上路後，若是2017年底前申請建照的預售屋，可以登記在權狀內；2018年起則全面改為不登記。陳繼先提醒，坪數是房價的重要指標，如有房屋買賣需求一定要確認清楚房屋的記坪計價方式，才不會讓自己白白損失或買貴了數百萬元價差。
（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
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