月薪6萬貸700萬房！代書搖頭太勉強 行員親授「40年過件秘技」

銀行房貸滿水位，折煞許多購屋人，不是核貸過不了就是取得低成數、高利率的不優條件。有行員親授密技，讓月薪僅6萬元的小資族，成功貸到700萬元買到第一間房，關鍵就在「保人計算潛規則」。

房產部落客賣厝阿明在臉書社團「賣厝阿明知識+」分享，月薪僅6萬元的小資族，購買一間屋齡30年中古華廈，想要貸款700萬元，上個月送件時手還在發抖，當時連代書都搖頭說「太勉強」。沒想到送件後竟奇蹟式地通過新青安40年貸款的審核！成功申辦到台銀新青安40年期、寬限期2年，且免綁壽險。

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賣厝阿明詳述小資族從準備薪轉證明、財產清單、買賣契約書等文「送件」後，20天就收到台銀通知核貸條件，通過新青安利率1.775%、40年期、寬限2年；在確認貸款合約細節後，大約耗時1個月完成對保。

賣厝阿明指出，新青安目前審核較寬鬆，若收支比邊緣人不妨大膽送件試試看。至於銀行如何計算收支比？在對保時，行員透露了一般銀行不會說的審核「收支比公式」，分為兩種情況：

1. 無保人時：嚴格的個人財務檢視。公式：個人月薪≧（個人基本生活費+寬限期後月還款）×200%。假設月還款30,000元+台中基本生活費17,000元，則所需月薪=（30,000+17,000）×2= 94,000元。薪資若未達標，銀行就直接駁回或要求保人。

2. 有保人時：兩人財務共同計算。公式：（主貸＋保人）月薪≧（兩人生活費+月還款+其他負債）×200%。以該名小資族案例來說明，保人月薪9萬元，房貸月還30,000元+車貸5,000元，保人有信貸3,000元，兩人生活費34,000元（17,000×2）。計算方式：30,000+5,000+3,000+34,000 = 144,000元。也就是說，月薪6萬元+保人月薪9萬元=15萬元，最終因兩人薪資合計達標，成功過件！

阿明藉此分享實戰技巧，保人選擇「信用良好、無大額負債」的家人或配偶最佳。銀行不計子女扶養支出，但會檢視「信貸、車貸」。

以此案來看，成功過件有3大祕訣，首先是「活用保人制度」，收支比未達200%時，拉保人是關鍵，該網友的保人僅有小額信貸，因此順利過關；其二是「優先償還高利率負債」，若身上有信貸或車貸，建議先降低餘額，減少銀行對負債比的疑慮；其三是「選擇寬鬆承辦分行」，各分行審核標準略有差異，可多方詢問，承辦的行員便明確表示，「新青安有政策支持，收支比可彈性評估。」

賣厝阿明指出，透過理解收支比公式、善用保人策略，即使財務條件非頂尖，還是有機會爭取到理想貸款，因此鼓勵仍在申貸路上掙扎的購屋族，不妨參考網友的經驗，勇敢送件吧！

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）