京華城案的魔戒！看懂容積率迷人處 上百億利益從哪來

京華城案爆發弊案，延燒至今，大家最好奇什麼是容積率？為何開發商都想爭取愈高愈好，讓京華城改建從容積560%提高到840%，造成如今被控有高達200億元的圖利所得。

什麼是容積率

根據〈建築技術規則〉建築設計施工編第161條，容積率指基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比，公式為「容積率=總樓層面積÷基地面積」。住商不動產企研室總監徐佳馨解釋，就是在既有土地面積上，房子的總樓地板面積可以達到多少。

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徐佳馨指出，容積率可以穩定土地供需、平衡城市密度，引導區域人口均衡發展，確保都市機能和品質，但若是容積率過高，會造成都市發展不均衡。而容積率之所以關鍵，就是強度愈強愈值錢，容積率愈高、這塊地的開發價值就愈高，建案的可銷售金額就愈高，簡單來說，容積率就是土地的虛擬價值。

以台北市來說，住一容積率為60%、住四為300%，商一容積率360%、商三560%；不同土地使用分區的容積率都各有不同規定。徐佳馨提醒，各縣市在土地分區上的容積率算法與移轉標準都不同，「比較要用同類型，拿橘子比香蕉會產生落差，所以通常要做容積率比較時都應建立在同個縣市的標準，不會拿不同縣市來互比」。

▼容積率愈高，土地開發價值就愈高。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

什麼是建蔽率

容積率通常會跟建蔽率一起看，又被稱為「建築密度」或「建築覆蓋率」，指的是「建築投影面積和建築基地面積的比率」，公式為「建蔽率=建築面積÷基地面積」。通常政府規劃都市計劃時，會視使用類別、地形地質、道路寬度等訂定各土地不同的建蔽率，來確保民眾居住品質，但若建蔽率過高，則會導致日照受影響、壓迫感提高及公共安全上問題。

以台北市來說，住一建蔽率為30%、住四為50%；商一建蔽率55%，商三65%；不同土地使用分區的建蔽率也都各有規定。以100坪土地的建蔽率若為50%，表示只能在50坪土地上蓋房子，不會蓋好蓋滿，所以若容積率300%，等於50坪土地上能蓋總樓地板面積達300坪，樓層就會往上蓋到6層樓。

另外還有容積獎勵

除了土地的基準容積率，一般建案開發還會有額外的獎勵容積，市政府為鼓勵民間參與都市發展、公共建設或提升建築品質及提高居住環境舒適度等，所設立的各種容積獎勵，包含開放空間、都更、危老、大眾運輸導向發展（TOD），或是《文化資產保存法》的古蹟辦理容積移轉等，有些中央的容積獎勵還可和縣市的疊加加總，讓建商實際可售樓地板面積還可增加。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，許多建商為了獲得更多的容積獎勵，會採用捐贈公園、道路用地，或者增設開放空間、停車場等作法，或是購買容積代金，以價金取得容積率，讓容積移轉到建築土地上來增加樓地板面積。

▼容積率可以透過獎勵容積的方式取得。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

京華城的840%容積怎麼來

以京華城來說，土地使用分區原本是第三種工業區（工三），容積率300%，根據威京集團日前說明，1987年捐地變更為第三種商業區（商三），容積率應為560%，「卻在市府錯誤計算下打7折變392%」，直到2016年經監察院糾正後才確認為560%。

另外再依《都市計畫法》第24條規範下獲得20%獎勵容積（4%「韌性城市貢獻獎勵」、8%「智慧城市貢獻獎勵」及8%「宜居城市貢獻獎勵」）與30%容積移轉（花費44億元買入），所以560%乘上1.5倍後就是840%的容積率。

不具名業者指出，此案最大問題出在20%獎勵容積是否符合《都市計畫法》的規範，遊走於灰色地帶，「以前沒有人提出類似的獎勵，屬於罕見的方式」。

根據台北地院裁定理由，便指出被告明知增加過高、超過560%的容積予京華城一案違背法令，竟仍執意為之，貫徹意志，迥然若揭，並因此致使共犯沈慶京之京華城一案，獲不法利益二百餘億元。則被告涉犯《貪污治罪條例》第6條第1項第4款之圖利罪之犯罪嫌疑重大。

至於改建的「京華廣場」，基地面積4986.71坪，建蔽率65.68%，容積率高達840%，樓層規劃為4棟地上19層、地下7層建築，總樓地板面積約7.6萬餘坪，去年公開銷售時總銷高達1600億元，當時每坪開價估計逾200萬元。

根據此次台北地院裁定指出，威京集團從京華城案獲取200逾億元的不法利益，以840%容積取得的總樓地板面積約7.6萬餘坪恢復到560%來換算，樓地板面積回推為約5萬餘坪，等於多出了約2.6萬餘坪的面積，不具名專家估算，假設以市值每坪200萬元計算，金額超過500億元，實際獲利還要扣除購買的容積代金及各項相關成本，初估至少就超過百億元。

（封面圖／東森新聞資料照）

報導本於目前偵辦進度與披露資訊，任何人在依法被判決有罪確定前，均應推定為無罪