「3隻黑天鵝+巨大灰犀牛」股房市慘了？ 專家：危機入市的最佳時刻

房市在去年央行打炒房後，呈現觀望與悲觀氛圍，2025第1季價量俱疲，市場不得不承認7年多頭已宣告結束，如今市場由多轉空，又面臨到關稅大戰、兩岸緊張等危機，到底未來房市還會怎麼發展？專家提出警告，除了有「建商資金動能卡死」、「股匯市動盪不安」及「川普效應影響全球經濟」3隻黑天鵝，還有「全球與兩岸地緣政治」這隻巨大灰犀牛，將嚴重考驗著房市。

正當近期股市以重挫的反應，來等待美國總統川普揮來的關稅大刀之際，中國解放軍東部戰區今（1）日清晨也宣布，展開大規模圍台軍演。而房市自去年央行「919金龍海嘯」之後由多轉空，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮今日則提出警告，2025年房市將面對「三隻黑天鵝」加上「一隻巨大灰犀牛」的嚴重考驗。

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黑天鵝1：建商資金動能被卡死

第一隻黑天鵝為「建商資金動能被卡死」，逼得建商餘屋面臨降價求售的壓力。李同榮解釋，從2021年開始，央行祭出總共七波的限貸措施打房，前六波對大建商來講可謂不痛不癢，新青安效應激發更多建商購地搶照搶貸，限資只有逼死小建商，融資卻集中在大建商。

但在央行施行第七波以後，並強化金檢次數，針對大小建商融資嚴格控管，加上對建商餘屋貸款也採追朔既往措施，無論大小建商融資幾乎被卡死，在2025年龎大交屋潮來臨之際，建商餘屋若不削價求售，就得面臨資金動能被卡死的難題。

黒天鵝2：股匯市動盪不安

第二隻黑天鵝就是「股匯市動盪不安」，促使跌勢中房價雪上加霜。李同榮表示，自從2024年Q4房市結束7年多頭，2025年Q1房市轉空，但卻不一定會流入股市，因為股市與房市有連動關係，包含市場經濟的基本面、產業技術面、政策消息面都會是判斷的依據；且當房市不好時，投資的游資雖會抽離，但入股市也不在上升趨勢線時，這筆游資也不會流入股市，而是轉移到定存，流入超額儲蓄存款體系。

再者，李同榮觀察，2025年經濟景氣趨緩，現階段股市高檔有做頭現象，資金不會流入股市，若加上匯市動盪、台幣貶值，反而促使外資從股市大量抽離，因此近一個月股市波動下挫，大盤從23000點下滑2000多點，足以證明房市不好，資金不一定就會流入股市。而過去的經驗更證明，在股匯市動盪不安的大環境中，若房市技術面處於下跌趨勢，房價跌勢就可能雪上加霜。

▼過去經驗證明，股匯市動盪不安的大環境，房價跌勢也可能雪上加霜。（圖／吉家網不動產提供）

黑天鵝3：川普效應影響全球經濟

李同榮分析，川普會在「美國利益優先、保護主義抬頭」的前提下，不顧盟友大打關稅貿易戰，這種打破市場經濟全球化的架構，對全球經濟勢必帶來短線衝擊與長線隱憂，世界各國紛紛下調全年GDP。而台積電赴美擴大投資，即使政府認為長多，也難以掩飾短線對房股市的不利影響，台灣經濟GDP增長恐蒙上陰影，面臨保3的窘境，經濟基本面若不佳，對下修房市也會產生更不利影響。

巨大灰犀牛：全球與兩岸地緣政治局勢動盪不安

李同榮曾預測，2024年房市轉空，直至2027年為下一波循環的初升段，所面對的考驗將是房價極可能暴跌暴漲，原因即在兩岸地缘政治，2027年將面對中國國家主席習近平政權是否穩固，與台灣總統大選局勢如何演變的兩大變數，恐進入現實的攤牌時刻，並認為「兩岸一定會有事，但最終會沒事」，市場雖有巨幅波動，但最終仍會回歸上升趨勢線上。

李同榮最後指出，無論是全球地緣政治緊張或兩岸地緣對峙加劇，都將成為未來2~3年隨時俯衝的一隻灰犀牛，對台灣經濟與房市將產生巨大影響，也可能是台灣危機入市空前絕後的最佳關鍵時刻。

▼3隻黑天鵝與1隻灰犀牛，將對台灣經濟與房市產生巨大影響。（圖／吉家網不動產提供）

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）