她簽「借屋裝修」契約！ 3個月後才知天花板爛一片 求償遭拒好崩潰

買房簽約過程，稍有不慎可能踩雷！根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」分享案例，一名李小姐入手中古屋，因為簽下一張「特殊契約」，事後發現天花板裝潢底下暗藏壁癌，找買方要說法卻遭拒絕，對方還冷回「契約寫得很清楚」，究竟怎麼一回事？

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根據「賣厝阿明 知識+」的版主阿明分享，李小姐收到代書提供的「借屋裝修免責契約」，並且轉告是屋主要求，簽字過後時隔3個月，拆開天花板的裝潢竟發現嚴重壁癌，詢問賣方卻被冷回一句「妳簽的契約第7條寫得很清楚」，面臨求償無門的困境。

他接著說，這類「借屋裝修免責契約」是為了解決「提前裝修」衍生的責任歸屬問題，根據民法第354條和第373條規定，賣方負有物之瑕疵擔保責任，但買方在交屋前進行裝修時，可能產生新舊瑕疵難以區分的爭議，最大問題在於免責條款可能因違反誠信原則而無效。

阿明彙整「借屋裝修免責契約」容易產生爭議的三個面向如下：

首先是過度擴張的免責範圍，有些契約會要求買方「放棄一切瑕疵擔保請求權」，這實際上已經超出合理限度。

其次是模糊的損害定義，將「裝修相關損壞」無限上綱，甚至包含與施工無直接關係的既有瑕疵。

最後是不對等的義務條款，例如要求買方「裝修後須恢復原狀」，卻未明確定義「原狀」的具體標準。

有關契約審查過程，阿明呼籲以下幾點要注意：

首先是契約名稱不應使用概括性的「免責」用語，應該明確「交屋前裝修責任劃分協議」；內容必須具體列出裝修範圍及允許的工程項目，並排除非施工區域的既有瑕疵；在證據保全方面，建議除了基本的影像記錄外，可以請驗屋公司提供專業檢測書面報告。

值得一提的是，法律實務上普遍認為，即使簽署了免責協議，賣方對「故意不告知之瑕疵」仍須負責，這是民法第355條明確規定的但書條款。因此，買方應要求賣方簽署「瑕疵告知切結書」，同時裝修廠商也需出具「施工責任保證書」，形成完整的責任鏈。

除此之外，契約應有「風險合理分配」而非「單方面免責」，例如可以約定「因裝修工程直接導致之損害，買方不得向賣方求償」，但同時載明「不影響對房屋既有瑕疵的擔保責任」，這種平衡的條款設計才能保障交易安全，避免日後糾紛。

阿明建議，購屋族若沒有急迫的居住需求，建議等驗屋點交沒問題後再進房屋裝修比較保險，也不要急於簽字，先花時間了解每項條款的具體涵義，必要時可請專業人士審閱契約，這筆費用相對於房屋總價可說是微不足道，卻能避免潛在的巨大風險。

（封面示意圖／翻攝《賣厝阿明知識+》粉專）