1樓遭設營登2樓繳租隨意 她憂父母收租養老困難 專家曝2解方

長期人生規畫一直是相當重要的議題，若沒有仔細規劃退休生活，不僅會讓老年生活品質一落千丈，甚至可能導致子女陷入窘境。近日有位女網友表示，年邁父母長期病痛纏身，還是「有房沒錢」的窮人，而她也無足夠能力提供爸媽優質養老環境，所以想重新規劃房屋增加財源，因此上網詢問，「該怎麼做，才能讓父母能安心養老？」

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這位女網友在臉書「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文詢問，她父母今年60多歲退休在家，完全沒有存款跟保險，是「有房沒錢」的窮人，生活更受三高、慢性病纏身困擾，「而我只是一個小小上班族，所以在思考，如何規劃老人家的房產，才有錢讓他們養老。覺得應該要賣掉，但不知該如何是好…」

對於房屋現況，她詳細說明道，父親有一棟28年3層樓透天厝，屋況尚可，目前2老自住，市價約600多萬，「之前有增貸還債，故尚餘房貸300萬」；而母親則在20年多前，繼承娘家一處公寓的1、2樓，每層約20坪，屋齡45年，「整棟屋況包含公共區域、鄰居素質，都奇差無比、水泥爐灶、磁磚都碎了的花磚衛浴一間，外表也磁磚剝落」她進一步指出，曾查詢附近屋齡相近的老公寓，近期以約1000萬價格賣出，但屋況比她們家的好上一大截。

另外該1、2樓目前是出租狀態，「2樓因為屋況太差，常常空著，近年以每月6000元便宜租給一位阿嬤，但她常久久才付一次房租」至於1樓則相當複雜。「以每月16000元租給一對夫婦長達20年，雖然都有正常繳房租，但是，他們把家庭式小企業，營業登記設在這裡19年，導致我們稅負很重」。原PO先前曾向父母表示，應該至少請房客將營登先移走，但媽媽跟原PO說，人家直接坦言無法搬家，也無處移走營業登記，而她也心軟，想說老房客住這麼多年了，硬逼不太好，所以一直擱置。

而目前退休父母的生活費，就只靠這2間每月約1.6萬到2.3萬租金收入過生活，但2老有病痛在身，可能會突然增加大筆開支，加上附近因捷運開通土地大漲，因此原PO擔憂，遺產稅及被營業登記多年的土地增值稅，可能會相當驚人，所以想趁早處理，「這樣是否是趕快賣掉才好？要賣掉這樣狀況的房子要注意什麼？」

此篇求助文引發網友熱議，紛紛留言提出建議，「可以挑好一點的房客，穩定收租過生活」、「公寓1、2樓可以考慮整修賣掉，再買新房出租，不僅租金不會變少，房客水平通常也好一些」、「父母不見得會聽妳的意見，與其煩惱不如幫父母挑房客」。
事實上，原PO所擔心的遺產稅、土地增值稅部分問題不大，若是以繼承獲得，不需支付土地增值稅，而目前現值也沒有超出遺產免稅額。

至於養老部分，大家房屋安祥店經理朱振球建議，可以將透天厝賣出，並用以整修公寓入住，「因自住出售可享土地增值稅優惠」；至於公寓租戶部分，朱振球經理提出一些解方，2樓可不續租用以自住，2樓租戶造成的房屋稅則有2個方法減輕負擔，一申請部分營業用，但營業用面積不得少於全部面積6分之1，所以僅能將稅額減為6分之1；二是在新約上加註「不得用以營業登記」並透過第三方公證保護權益，就可以避免房客營登帶來的稅賦。

最後他也提醒，「未來若想出售公寓，記得分別在出售前1年內或前5年內，設籍自住且無出租行為，即可享有『一生一次』或『一生一屋』的地價稅及房屋稅優惠。」 

▼網友擔憂父母的養老金無以為繼。（圖/翻攝自「買房知識家 買房賣房攏滴+」）

（封面照／東森新聞張琬聆攝）