房價跌或漲成「3對3鬥牛」對峙 他用3理由定勝負

今年房市詭異多變，國際面除美國升息、股匯動盪、俄烏戰爭、疫情擴散及通膨壓力等，國內則因疫情高峰及打房政策干擾下，景氣熱況不在，房市有逐步轉劣的跡象，大家都關心「房價要跌了嗎？」房市專家舉3大利多（對房價助漲的優勢金牛）及3大利空（對房價助跌的劣勢灰犀牛）加以分析，形同打籃球的3對3鬥牛，推論出今年房價雖還不會跌，但漲幅已縮小。

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今年房價到底會不會跌？吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提3三對3鬥牛的理論來分析，認為今年房市走勢強弱取決於市場3大不可抗拒的利多「金牛」與3大來勢洶洶的利空「灰犀牛」，形成對峙情勢，並互相牽制與影響。

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▼專家提出3大利多及3大利空，以籃球鬥牛模式比擬，分析今年房價漲跌。（圖／吉家網提供）

對房價有利金牛的因素，其一是強勁的經濟成長基本面。李同榮指出，去年台灣GDP成長6%，今年預期4%，台灣上市公司基本面與獲利狀況良好，出口值屢創新高，成為房市推升的基本面與主要動能，即使目前有升息影響，但短期內貨幣貶值對出口有利，總體經濟表現促成房價續漲的原動力。

其二是通膨保值置產心理強烈。李同榮認為，台灣消費者物價指數近期已衝破3%門檻，近年營建材料與人工成本漲幅又高達25%，這種通膨問題在初期形成保值心態、中期造成搶購行為，讓房市置產保值的剛性需求持續存在。

▼營建成本高漲問題未決，加上通膨影響，民眾置產保值心態強烈。（圖／東森新聞張琬聆攝）

第三點是房市循環面仍落在強勢主升段。李同榮解釋，這一波房市循環自2014年下半年走跌，至2018年止跌、2019年反彈，至目前為主的主升段還沒結束，所以房價還未到改變走勢之時。

至於拔山倒樹龐然來襲的3大利空灰犀牛，其一為全球進入升息循環，李同榮從歷史來看，過去升息環環都在景氣熱絡時期，初期負擔增加有限，不至於影響房市，但中期開始影響經濟成長、長期就會影響房價。

其二是停滯性通貨膨脹的威脅，雖然通膨有助民眾買房求保值，但李同榮指出，若通膨持續惡化，導致消費者跟不上，市場就會產生停滯性通脹。最後是疫情擴散與政府打房加重的影響，他判斷，若打房力道加重，加以疫情延續到下半年，對今年房市交易量影響將很大。

▼通膨若持續惡化，專家判斷將產生停滯性通膨，不利房市。（圖／東森新聞張琬聆攝）

如此3對3捉對廝殺之下，彼此交叉牽制，李同榮舉例，如升息循環雖會影響經濟面，但也降低通膨，可能扭轉房市循環反轉；通膨加劇則會加大升息幅度，進一步影響經濟發展；打房與疫情可能影響房價主升段提早結束，但也可能產生停滯性通膨。

不過最終由哪隻牛勝出？李同榮表示，金牛還是略勝灰犀牛一籌，原因是央行溫和的升息使得房價仍在負擔範圍，暫時影響不了漲勢；而升息帶來的通膨，在營建成本居高不下的情況下，仍會轉嫁到售價上，使房價欲跌不易。

第3個理由則是疫情預期會舒緩，李同榮估計第3季後成交量有機會反彈，政府打房力道雖會加重，也因過於頻繁使效力遞減，市場隨著炒作現象減少而漲幅收斂，讓房市走向健康有利的方向。

（封面／東森新聞張琬聆攝）

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