中古屋漏水原屋主一定賠？律師揭暗黑套路：跟你想像的不一樣

漏水屋是很多人買房的噩夢，但是漏水過的房子還是會回到市場，又該怎麼賣呢? 這集會從合約的角度來提醒大家如何避免漏水屋相關問題，在買賣的過程中怎麼在合約中保護自己，不管是「買房避免陷阱」或「賣房保障權益」，都由大壯法律事務所的主持律師高宏銘來提醒大家！

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●保固 V.S 瑕疵擔保 有什麼不一樣？

▼（圖／樂居提供）

瑕疵擔保

–要求層面較廣，除了能請求「修繕」外，還能主張「減少價金」或「解除契約」。
 
–要主張瑕疵擔保會有一些要件
交屋後5年內為期限（5年後權利滅失）
發現瑕疵要即時通知
6個月內要主張權利
 
保固

-並沒有明確的法律規定，是由出賣人（建商、屋主、仲介等）提供的保證。
-權利主張只著重在「修繕」。
-去除掉瑕疵擔保的限制要件，只要在保固期間內通知，出賣人就需要來修繕。

→律師建議 

關於「保固」和「瑕疵擔保」，有3點要提醒大家

1、發現瑕疵要即時通知，即時通知的認定有合理性，一般來說不要故意拖太長的時間都會認定是合理的範圍。

2、通知最好有書面事證，避免以後更多的問題，通知出賣人時最好用有時間戳記的方式，如存證信函、訊息、EMAIL等。

3、保固期過後還是可以主張瑕疵擔保，一般保固的期限較短約1年，但是瑕疵擔保有5年的期限；因此就算保固時間過了在期限內還是可以用瑕疵擔保來請求權利。

Tips→簽了「不動產現況說明書」就不能主張瑕疵擔保嗎?

錯了！就算簽了現況說明書還是可以主張瑕疵擔保，只要房子再賣給你的時候就存在的瑕疵就能向出賣人主張瑕疵擔保；但重點是要去證明這個瑕疵在交屋前就存在，或是因為某個交屋前的原因導致現在的屋況有問題，例如牆壁內原本有管線些微破裂，幾年後才在牆壁上出現壁癌，這也可以向出賣人請求修繕或賠償，只要請專業檢定證明這個瑕疵存在的時間點。

賣方不能跟你說這個管線不是我造成的問題，因為「出賣人要負無過失責任」只要問題存在而且被證明是交屋前的問題造成，賣方就必須處理。

保固跟你想像的不一樣

保固雖然說會修繕，但如果修好幾次都修不好怎麼辦？保固時間內提出修繕要求，但是修繕的工期完成日，超過保固時間，超過時間的服務應該誰負責付費？保固還是有很多糾紛，因為「賣方想的保固跟你想的保固可能不一樣」，最後產生爭議還是要透過民事訴訟來解決。 

為了避免這種狀況，建議大家最好對保固約定做更清楚的定義，確認保固的內涵，最好直接在條約中註明，像是修繕費用誰處理、修不好應賠償多少錢等，約定的越清楚、未來越少糾紛，大家一定要注意，不要看到有保固就馬上簽約，裡面還是有很多細節。

「現況交屋」的條文要特別小心

買中古屋常常會聽到仲介說這間房子「現況交屋」；只要有誠實告知房屋現況就沒問題，有問題的是有些現況交屋的同意書會加上「買方拋棄瑕疵擔保權利」，甚至在很細的條文或附約裡加上這條，一定要小心簽合約前要看仔細有這個條文，的最好不要簽。

▼（圖／樂居提供）

→律師建議

就算是現況交屋的房子，最好在交屋後的3個月內也請專業的驗屋公司或團隊來檢驗，檢查房子有沒有瑕疵，如果有的話還是可以趕快主張自己的權益。

●避免漏水屋問題–賣房篇

如果你的房子曾經或現在有漏水問題，在賣的時候應該注意什麼事? 這邊建議大家最好的方法是「誠實告知」；修繕或不處理都可以，但是一定要清楚的告知漏水位置、範圍、原因，這樣在資訊透明的狀況下，雙方後續也比較不會有問題。不修繕會反映在價格上，常常漏水問題幾萬塊就可以解決，但不處理常常被當作議價的點，就是十幾萬的問題，得不償失。

除此之外，在法律上也是有些步驟可以更好的保障自己。
 
▼（圖／樂居提供）

步驟1 : 自行檢驗

在賣屋前最好檢驗屋況，瞭解漏水的位置和範圍，還能查出隱藏的問題。建議漏水處理完再賣，價格會更漂亮。

Tips→漏水處理完後可以提供保固

賣房子前，漏水處理完後，可以跟修繕的公司談保固提供給買方。例如，用保固卡的方式，由賣方提供半年內同一個地方再漏水，買方可以憑保固卡聯絡原修繕公司免費處理。對賣方來說雖然會多付一些保固成本，但是屋況更好且有保固服務，相信房子價格會賣得比漏水屋好很多，市場上也會更搶手。

步驟2：仲介合約註明

現在賣房子幾乎都直接委託仲介公司，在委託仲介時一定要告知漏水情況，就算修繕完畢也要說明，用什麼工法修繕現在狀況是什麼，最好還要附上修繕證明和報告。在委託仲介時一併提供，並且要註明仲介在銷售時一定要充分揭露這份報告，讓買方知道全部情況。

如果未來因為仲介未盡到告知義務，使得你必須要賠償買方；在和買方處理完後，相關的費用可以再去跟仲介請求賠償。

步驟3：不動產現況說明書充分告知　

在不動產現況說明書內，最好在附件上放完整的漏水報告和修繕證明，盡到充分告知的義務，未來買方也比較不會因為這個問題來主張瑕疵擔保，因為合約裡面都有載明清楚相關屋況。

●本文由樂居授權轉載

（封面示意圖／pixabay）