房貸額度不夠？專家曝1招拉高成數 一圖破解3地雷情境

經過千辛萬苦，買房好不容易完成簽約與下訂，沒想到和代銷與房仲過招完，和銀行申貸更累人！辦理房貸的複雜程度堪比斡旋或簽買賣合約！房市專家特別整理出3大銀行申貸情境，一次告訴大家要注意什麼眉角。

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辦理房貸時，都會先和銀行放貸部門業務交涉，很多人會說「貨比三家不吃虧」，但建議向銀行申辦借款申請前，先了解各銀行房貸的機制與條件。避免申辦借款聯徵查詢紀錄過多，影響聯徵的結果。

無論是選平日有往來的銀行，或是由仲介、代書、建商介紹，買方都需跟銀行貸款業務打交道，請銀行針對房屋產進行鑑價，並依照申貸人的財力條件討論較適合的貸款方案。然而這一階段卻消耗不少買方的心力，

以下3種與銀行申貸會遇到的情境，是阿明認為最常遇到，也最麻煩的狀況：

●情境1

銀行聲稱「辦理房貸綁壽險，可獲較低貸款利率」，意思是人在房在、人出事，房子還能被清償。

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壽險不同於房火災地震險是強制保險，且保費較高，是許多民眾最避諱的條件之一。

由於壽險型房貸與《公平交易法》相互牴觸，金管會也有聲明，辦理房貸業務，若不當搭售「房貸壽險」，或未充分說明影響客戶權益重要事項，都是不被允許的。

銀行若表達申貸房貸也一併辦理壽險時，借款人須充分了解合約內容，並讓借款人有選擇權利。

如果房貸業務以「辦理房貸綁壽險可獲較低貸款利率」，此屬違反公平交易法，是可以檢舉的。

▼向銀行申貸，3大雷勿踩。（示意圖／pixabay）

●情境2

銀行通知「核貸有困難，請提供保證人」，還不忘提醒「年輕、百大企業、軍公教」最好。

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根據目前《銀行法》規定，銀行辦理房貸，如果銀行已取得足額擔保，不得要求借款人提供保證人。除非無取得足額單板，才能要求「一般保證人」而非「連帶保證人」。

什麼是足額擔保呢？如果銀行鑑價已經大於或等於貸款申請，這就是足額擔保。貸款人已經將購入的房子當作擔保品，向銀行承貸。假設購入的物件為2000萬，貸款75成的1500萬，則為足額擔保，借款人不需要再提供保證人。

至於，連帶保證人與一般保證人差異在哪呢？簡單說，連帶保證人的責任視同借款人，連帶保證人的信用額度「會」因擔任保人而被占用。且銀行要追討債務時，會跟貸款人、連帶保證人一起追討債款；若是一般保證人，信用額度「不會」因擔任保人而被占用（這邊要特別注意一點，如果貸款人跟保證人在同一家銀行有申辦貸款，那這個時候保證人的額度也會被佔用），除非貸款人償還金額不足，銀行才會請一般保人清償。

過往因為債權人與連帶保證人之間爭議不斷，故民國100年《銀行法》已修法，保障保證人的權益。因此，借款人若被問及提供保證人，一定要先問清楚銀行業務，並請業務說明需要保證人的理由。然而，若是借款人主動要求提供一般保證人來強化審核條件，則可以書面同意，向銀行表達意願。

▼（示意圖／pixabay）

●情境3

貸款成數變來變去，銀行放貸業務說法不一。

→民眾OS：一下7成，一下8成，差異很大啊！

申貸成數是許多人在意的條件，很多民眾買房前會事先要求房仲代書申請銀行預估貸款金額，但在正式簽約買賣後發現，說好的卻額度不見了。

這邊要特別注意，銀行估價是以「市價評估」還是「銀行鑑價評估」，如果是市價1000萬，市價8折是800萬；如果是銀行估價800萬的8折，那就只有640萬。以上二者之間有很大的差異，民眾在進行房貸估價時要特別注意。

銀行放貸業務在前期評估時，會先請貸款人提供自身條件、房屋地址等資訊。銀行業務有必要告知民眾，若確定送貸會進行正式聯徵，並依照貸款人的收支比來核貸，此時有可能和一開始的評估有所差異。若民眾因資金流動受限，期望貸到8成，有些銀行的業務會提出「解決方案」，例如房貸再加上信貸，拆分成7成與1成來達到8成的期望，但房貸與信貸的利率，仍然有差異。

若期望貸款額度高，建議民眾於購屋計畫前，先做自身金流管理，注意信用卡是否有按時繳清、手上是否有貸款，並且維持帳戶穩定金流。

▼（圖／賣厝阿明提供）

以上3種情境你最討厭、害怕遇到哪一種？除了以上3種情境，阿明還常聽過銀行業務要求「順便」辦個信用卡，衝衝業績。辦理房貸，除了找自己有來往的銀行之外，阿明推薦大家可詢問周遭親友有接觸過的銀行業務，往往可以打聽到前人的經驗喔！

（封面示意圖／pixabay）