房市盛況只能回味！顏炳立：爽日子結束了

戴德梁行董事總經理顏炳立今針對下半年房市發表看法，直言「爽日子結束了」，房市盛況「往事只能回味」，預測下半年房市成交量縮，但房價不至於鬆動。

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顏炳立說，今年第1季許多房地產用市價賣不掉，但想買的人出低價也買不到，第2季房地產市場是「下餌容易成交難」，進入第3季則是「往事只能回味」，房市熱絡時的高成交價，現在根本看不到。

建商過去「蛋白硬賣成蛋黃」　顏炳立曝現在不復見

他直言，先前有些建商在蛋白區推出豪宅，硬要賣蛋黃區的價位，把新北市的豪宅當台北市豪宅出售；好比明明是吳郭魚，海水養殖成台灣鯛，賣較高價位也就罷了，但竟有人用石斑魚的價位出售一樣，現在這些現象都已不復見。

他指出，今年上半年土地市場成交新台幣750億元，預估全年2500億元；商用不動產上半年成交565億元，預估全年1500億元，預估今年買賣移轉棟數31萬棟。

另外，經歷今年3月央行升息，投資人出手力道不如去年，漸有放緩現象，央行於6月16日再度宣布升息半碼，買家更趨審慎評估房地產資金配置，然賣家如抱持價格的堅持，買賣雙方拉鋸戰將使交易量明顯放緩。

▼顏炳立認為過去蛋白硬賣成蛋黃區的狀況將不復見。（圖／Unsplash）

國內外環境丕變　土建需求、供給觀望濃厚

戴德梁行統計，2022年第2季土地交易量僅279億元，為近5年單季最低成交量；前次單季土地交易量跌破300億元是在2017年第2季，當時為194億元。

戴德梁行分析，上半年土地交易量急縮的原因與2016年起連續低迷至2017年第2季那一波有諸多不同，2016年急跌係因政府實施房地合一稅，並大幅調高公告地價與公告現值，房地交易成本及持有成本激增，建商與地主更花了一年半的時間琢磨與適應新政策的影響。

但當時央行利率政策穩定，消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。反觀今年因國內疫情嚴峻、烏俄戰爭爆發，國際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息，投資風險大幅提高，再加上今年是選舉年，地方政府土地標售更為謹慎，無論需求面與供給面皆呈現濃厚的觀望態度。

戴德梁行指出，土地市場歷經2019至2022年累積9000億元的交易量，建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，3年來土地成本已墊高3成。如今營建成本漲幅超過3成，原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價並無多少降價空間。

戴德梁行預測，下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續出現認賠出脫手中土地的現象，但因土地交易規模都不大，土地交易量縮的戲碼將延續至2023年。

（封面圖／中央社）