花大錢買公設好心痛？ 買房前必看的公設比懶人包

買房除了考慮房價，公設比也非常重要，尤其近年來不少建案公設比越來越高，到底公設比要怎麼評估？公設比怎麼算才對？房屋公設比越低越好嗎？合理的公設範圍又是多少，房市達人特別製作懶人包，一次講清楚公設比到底是什麼。

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1.「公設比」是什麼？

房市達人「賣厝阿明知識+」表示公設比屬於不動產業界常用的用語，是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算，在房屋所有權狀面積中，不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。簡言之，就是建商提供的公共設施給社區或全體住戶使用的空間，諸如：大廳、走道、樓梯間、游泳池、健身房等都算在內，其中又以「使用對象」分為大公設及小公設兩種類別。

▼游泳池是一種常見的社區公共設施。（圖／Unsplash）

 ▌常見公設分類

Ａ.大公設：

由全體住戶共同使用及分攤的設施，像是大廳、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、管理員室、地下室(不含停車格)等。

Ｂ.小公設：由該層住戶使用並持分空間，像每層樓的通道、電梯間、門廳等。也就是指房屋所有權狀內，除了私人空間外，同樣有包含這些公共設施的面積。

2.如何計算『公設比』？

 ▌公式

公設比：公共設施面積／建物總坪數面積 × 100%

建物總坪數面積：主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）

▌範例

公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20%

計算方式：8 ÷ 40 × 100% = 20%，

室內實際使用面積大約會落在32坪

3.公設比高低差在哪？

阿明指出，公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物，但事實真的是如此嗎？合適的公共空間是可以讓生活環境更舒適，提升居住品質，如果是自己會使用到的公設，當然買到是很值得。但有時候低公設比的物件，並不全然是實際使用面積多。舉例來說，像2011年以前申請的建照，雨遮部分是可以登記成附屬建物，但實際上使用面積根本沒增加。公設比變高有一部分是因為民國94年建築技術法規修法，8樓以上的建築物要配有2支逃生梯，再加上雨遮部分不計坪不計價，導致公設比變高。

影響公設比還有另一個原因「基地大小及戶數多寡」，基地越大，建商可以規劃的建坪相對來得多；戶數增加，每戶平均分攤後，公設比也跟著降低。以現在房產市場來看，有兩種條件的物件公設比較低

Ａ‧屋齡越高的物件：規劃的公設較少，除了大廳及電梯走道外，沒有其它的公共空間。

Ｂ‧戶數多：所有權人平均分攤公設面積，每戶分到的公設面積變少。

▼雨遮在不同時期算法不同，尤其2011年以前的房子更要留意。（圖／東森新聞）

4.公設比合理範圍

根據市場現有的房屋類型，整理公設比常見的範圍給各位參考，實際還是依照個別的建案規劃為主。

A.透天產品、無電梯舊式公寓（5樓以下（含））0%-5%

B..集合式公寓及社區型透天產品 10%-15%

C.住宅型華廈（10樓含以下有電梯）18%-22%

D.住宅大樓（11樓以上有電梯）22%-28%

E.商辦大樓30%-40%

F.新型態住宅大樓（附設多元休閒設施）35%以上

阿明特別提醒，如果是有規劃「戶外花園、庭園、游泳池」的建案，是不算在公設比的計算，因為上述的地方屬於法定空地，不能登記坪數。

5.公設評估要點

中古屋可以從以下幾點來觀察社區管理是否正常

1.有沒有人欠繳管理費（從社區佈告欄觀察）

2.現有公設是否可正常使用

3.頂樓是否有加蓋被封住（會影響逃生）

4.安全梯是否順暢無堆放雜物

新成屋

1.社區的公設是否符合自己的使用需求

2.有無游泳池：要確認社區的游泳池是合法還是非法（可查閱建照確認），同時要注意是在室內還是室外，部分在室外的游泳池很有可能是消防蓄水池，因為消防蓄水池的設計最多就1.1公尺深。

3.車位權狀是否在8-10坪區間（低於8坪很有可能車道面積被灌在公設比裡面了）

（封面圖／賣厝阿明知識+授權）