房貸怎麼辦 銀行怎麼挑？ 專家手把手教學：這樣最有利

許多民眾在確認買房後，開始擔心房屋貸款問題，尤其在貸款升息氛圍的現在，大家都想知道成數夠不夠，利率低不低，擔心買房負擔增加。房市達人賣厝阿明，則整理出房屋貸款懶人包，6步驟一手掌握。

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▼辦理房貸順序為申請、銀行估價、聯徵審核、照會及對保、抵押權設定、撥款。（示意圖／pixabay）

●STEP 1 申請

→準備文件
基本：雙證件、印章、買賣契約書影本（適用購屋案件）
估價：土地與建物謄本影本或不動產權狀
最有利的財力證明：職業文件（如員工名片、識別證等）、所得證明（如扣繳憑單、薪轉存摺、銀行對帳單、營業人銷售額及稅額申報書等）

當決定購買房子，您可以依據資金需求決定貸款的額度通常為買賣價7至8成，再與銀行聯繫辦理事宜。

阿明建議大家選擇「工作薪轉」或「主要存放存款」的銀行為主，再加1至2間自己常往來的銀行辦理貸款，因為上述的銀行，他們都有你的詳細資料，對你在申辦房貸上相對有利。

▼（圖／賣厝阿明提供）

●STEP 2 銀行估價

提出房貸的申請之後，銀行還會依據提供要貸款的房屋地址，綜合它的屋鈴屋況、坪數大小、地理位置及周遭環境等因素來評估。

鑑價完畢就會回報可以貸款的額度，通常自用住宅最高是可以貸到8成左右。

▼（圖／賣厝阿明提供）

●STEP3 聯徵審核

銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素，決定案件的准駁。

這個階段就是銀行要確認「有沒有還款能力」，透過聯徵來看買房的人，有沒有不良的償債紀錄，再根據你一開始提供的財力證明資料（存款及薪資證明等），綜合評估後，決定最後要核給你的房貸成數、金額、利率以及寬限期。

保持良好的還款記錄，不要有拖欠卡費或是貸款的延遲繳款燈狀況，避免銀行看到你常常還不出錢，認為你是財力狀況不好的人，借錢給你結果沒辦法如期還款，將影響到你的最後的核貸內容。

▼（圖／賣厝阿明提供）

●STEP4 照會及對保

選定貸款銀行後，銀行端的審核人員會打電話給你詢相關的基本問題，如：個人基本資料、任職公司的相關資料及你貸款目的跟房屋的使用用途（自住或是投資），這個環節就稱為「照會」。

照會完成後就會需要本人到銀行做「簽約對保」，也就是房貸流程中 「最重要的環節」。

銀行已經答應借錢給你。雙方一但達成貸款成數的共識後，就會開始進入後面約定簽約與對保的程序囉！

所謂「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行進行對保手續。

當面簽署貸款契約書及確認各項貸款的細節。簽約時務必確認再確認合約上的「貸款總金額是否正確」、「貸款利率、及貸款利率可能的變化」、「貸款年限及還款方式」、「違約金的年限、罰則比例」等。

簽約後也請在審閱期內反覆檢查契約內容，這階段有任何不清楚或是想提前清償的問題，都可以直接詢問銀行人員確認。

▼（圖／賣厝阿明提供）

●STEP5 抵押權設定

對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

目的是銀行為了要保護這個債務，會請借款人帶著建物及土地權狀正本，到地政事務所辦理「不動產抵押權設定」，並要求投保火險及地震險，以防呆帳發生，這2個保費會先從貸款中支付，未來直到貸款還清為止。

▼（圖／賣厝阿明提供）

●STEP6 撥款

撥款當天銀行會和顧客確認後，才進行撥款。撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，之後借款人就必須每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中，保證這個貸款銀行扣繳得到。

記得要按時繳款，避免有拖欠延遲的狀況發生，影響到自己日後的聯徵紀錄喔！

▼（圖／賣厝阿明提供）

（封面示意圖／pixabay）