【小宅優勢】想房價回頭不切實際 不如看可負擔總價

全台新建案房價齊漲，尤其都會蛋黃區單價更屢創天價，使得購屋門檻不斷提高，也讓小宅成為房市心頭好，建商靠縮減坪數來下修總價，買方也因此買得起，專家指出，主因就是對消費者而言，想單價回頭已經是不切實際的期待，不如將目標放在至少能夠負擔的商品上。

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平心而論，小面積的首購產品，在過去的市場需求佔比並不高，對於自住客而言，都會希望至少有足夠的使用空間，《丁丁的房產人生雜記》作者及粉專版主丁丁便指出，在買氣熱絡時，40坪出頭的房型會比較受歡迎，市佔率也較多。

丁丁回憶，從前單價還未那麼高的時代，鮮少有低於40坪的3房建案，在歷經2014年奢侈稅上路買氣急凍的3年後，建商開始往縮減總價的首購產品為主，以利吸引自住剛需的目光，陸續出現30出頭坪的3房產品，且坪數越縮越小，直到景氣明顯回溫後才又將售坪增加。

▼過去建商縮減推案坪數，主因是為吸引自住剛需目光。（圖／東森新聞張琬聆攝）

單價不斷攀升 買得起比較重要

不過到目前單價不斷攀升、漲到總價或自備門檻已遠超出預算的環境下，買方就會自然地選擇退而求其次的標的，丁丁表示，「畢竟買得起才是比較重要的事情」，除了賣方開始意會到供需方向的變化，對於目前的消費者而言，「要想單價回頭已經是不切實際的期待，與其如此，不如將目標放在至少能夠可以負擔的商品上」。

「房子總價是很現實的！」丁丁形容，由單價與面積去計算而得，沒有任何的變化，就是一個很死板的公式，所以當區域行情數字已高達首購族難以承受的程度時，就代表著有不少買方被自然過濾掉，也進而影響整體的投資環境。

丁丁進一步解釋，剛需買盤都買不起了，又何來房價增值可言？沒有下一手去接盤的人，地段再好也只能靠不知多久才會到的未來發展潛力來給答案，現在的熱區3房自備款動輒都要近千萬元甚至以上，又有多少的自住客能有這樣的財力資格呢？餘下的貸款額度又有多少家庭可以承擔呢？所以眼下的市場氛圍挑戰的已經不是打不打房等問題，而是這樣的趨勢能夠撐多久。

▼專家直言，剛需買盤都買不起了，又何來房價增值可言？。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

消費者先求有再求好　行情下不來就犧牲居住面積

因應這樣的市場，建商若不想辦法降低總價，望之卻步的自住客與首購族會越來越多，而同樣房型若規劃縮小的售坪，就會有明顯落差的總價，丁丁認為，如此越能符合買方可接受的預算，銷售率就會越高，開發商相對風險就會降低，得以維持投資周轉效率。

根據丁丁觀察，目前20出頭坪的2房銷售速度較快，也可看出消費者慢慢有「先求有再求好」的觀念跟購屋態度，尤其對於地段很堅持、執著的買方，比價比到最後僅剩兩個選擇，買去偏遠的地方或抗性較大的建案，或是咬牙硬撐買蛋黃區或熱門地點，然後想維持3房功能性就將售坪下降，「既然行情下不來，就犧牲點居住面積」。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）