【小宅優勢】M型化下單價還會漲 豪宅卻回不去高點

近兩年熱錢滾滾，點燃房市買氣，台北市不只低總價小宅熱銷，也屢見豪宅成交。光去年單價200萬元以上豪宅交易就高達52件，不過專家認為，由於台北市房價已高，且逐漸走向小宅化，買氣呈M型化趨勢，但小宅單價仍會漲，豪宅單價因「無利可圖」，未回到上一波高點。

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根據台北市地政局統計單價200萬元以上的豪宅交易狀況，自2013年起9年來，以2021年成交52件的件數最多，顯見去年的房市熱潮也令豪宅雨露均霑，成交量次高為2019年的44件，2015年的37件為第3高，交易件數最少則落在2016年那波房市下行階段，全年僅3件超級豪宅成交。

▼觀察台北市近9年超級豪宅交易狀況，2016年僅3件最少。（圖／台北市地政局提供）

▼去年台北市超級豪宅共交易52件最多。（圖／台北市地政局提供）

元利信義聯勤逼近彭淮南防線 全台最貴豪宅

進一步觀察單價表現，去年出現數筆單價逼近300萬元、幾乎跨過俗稱有前央行總裁彭淮南防線，包含目前最高單價豪宅、大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」每坪299萬元，該社區另有3筆落在每坪逾295萬元。

不過若從2013年9年來的單價表現來看，第2高價以降的建案社區，例如大安區「帝寶」最高單價298.2萬元、中山區「西華富邦」最高單價290.6萬元、信義區「皇翔御琚」最高單價290.5萬元等，成交年份都在2013年至2015年間。

▼近期成交的「西華富邦」等豪宅單價，都未突破前幾年的高點。（圖／東森新聞張琬聆攝）

換個角度來看，根據台北市地政局統計的10大豪宅排名，僅冠軍的「One Park Taipei元利信義聯勤」及名列第7高單價的信義區「首席公館」為去年的交易，顯見整體超級豪宅交易的價格表現大不如前幾年。

▼10大豪宅排名中，只有2名為去年交易。（圖／台北市地政局提供）

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，近年房市大好確實也使豪宅買氣升溫，「很多賣很久的建案都在這一波熱潮下售出了」，但就交易價格來看，並未回到過去的高價。

李同榮進一步解釋，主要原因一是豪宅稅制的限制，以前富豪多買2~3戶來囤放也沒關係，現在多是自住或資產配置考量才買；二是房價已漲到高點，「買房豪宅已無利可圖」。

反觀小宅市場，這幾年由於台北市房價過高，房市走入小宅化，也讓豪宅與小宅走向呈M型化發展，李同榮認為，相較豪宅單價快漲不動、難回到過去高峰，小宅單價則仍看好，有繼續上漲空間。

▼相較豪宅單價快漲不動，小宅單價仍被看好。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

理由也有2點，李同榮分析，受購屋預算限制，小宅的總價雖然很難再漲上去，但房子會越蓋越小、越買越小，單價還是會再漲；另一個原因更為重要，乃因台北市小坪數住宅一向處於供需失衡狀態，多數被包租公壟斷，且租屋需求龐大，因此買方多抱持「買貴一點沒關係，可以出租就好」的想法。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）