賣厝阿明／驗屋程序藏魔鬼 3大亂象不可忽略

文／賣厝阿明

終於找到心儀的物件，迫不及待簽約付款嗎？你可能忽略了細節裡的魔鬼！

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政府近年來大力推動居住正義，卻沒有注意到購屋族常常被建商或房仲的話術誘導，沒有先進行驗屋程序、確認相關條件，就直接簽約甚至付款，導致應有的權利喪失。以下阿明告訴你驗屋為什麼重要、沒有法律保障的驗屋又造成哪些亂象？

▼買房若直接簽約付款，恐喪失應有的驗屋權利。（圖／Pexels）

亂象一、魔鬼藏在細節裡

買房時，大家都會睜大眼睛觀察屋況，但是許多細節是必須透過驗屋才會知道的。例如：地板是否水平？磁磚是否中空？梁柱是否垂直？機電是否正常？

中古物件更要確認：房子是否為海砂屋？房屋是否滲水？剛刷好的油漆背後是否有壁癌？各種管線是否運作正常？

▼中古屋常見滲水、壁癌等問題。（圖／Unsplash）

這些問題都會影響到實際房屋的使用，等到住進去才發現問題，就是無盡的麻煩。如果在交屋之前，請專業驗屋公司運用專業經驗與先進儀器進行驗屋，就能盡可能降低交屋入住後可能發生的問題。

通常驗屋後發現的缺失處理方案會有二種方式，一種是前屋主找人修繕，另一種方式就是折價給您自行修繕（如果以後在發生問題，就不能主張權益），所以阿明要提醒大家，驗屋程序必不可少！

亂象二、草率驗屋導致後續糾紛層出不窮

有些房屋問題是由於建商施工不善所導致的，例如管線漏水、電路不通，建材規格不符等，應該要由建商負擔修繕費用。但如果已經簽訂合約，甚至開始裝潢，就有可能被建商推託是買方的人為因素造成，導致買方要多付更多費用自行修繕。

買房不比一般的商品買賣，特別是許多人第一次買房，沒有相關經驗。所以一定要先看清楚合約書是不是符合定型化契約規範，釐清雙方權利義務，才不會讓後續糾紛層出不窮。

▼驗屋沒作好，後續會衍生許多糾紛。（圖／pixably）

亂象三、契約技術性修改

許多民眾都天真以為企業提供的房屋買賣契約是行政院定型化條款規範，看不懂也不容易仔細翻閱每個內容，等到真的出了問題才發現自己簽了不平等條約。

例如，有些建商會在驗收條款裡限制驗屋範圍，禁止淹水、洩水坡度側、不能用水管沖水測試窗戶抗風強度等等。也有建商會在得到使照，接通水、電、瓦斯之前就要求驗屋，讓買方無法發現房屋的隱形問題。

▼有些隱性屋況沒實際檢測無法發現。（圖／Unsplash）

甚至驗屋過後，也有可能遇到建商拖延修繕，甚至故意限制驗屋次數，讓屋主沒辦法確認完所有房屋問題就要求交屋。遇到無良建商，可能會被「售後不理」，所以一定要在驗屋、修繕完成之後再交付交屋保留款、同意銀行撥款，否則遇到無良建商或者配合建商的銀行，點交後發生問題就會求助無門。

驗屋眉角多 應列為房產買賣租賃法定程序

雖然有《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範建商必須負五年的保固責任，但是還是有可能被以「可歸責於買方因素」、「不可抗力因素」為由拒絕修繕。

所以，為了避免日後的糾紛，阿明呼籲政府應立案，將驗屋點交列為房地產買賣租賃法定程序，並且強化建商的瑕疵擔保責任，才能保障消費者的權益，不會在不知不覺間消失。

▼賣厝阿明呼籲政府應立案，將驗屋點交列為房產交易法定程序。（圖／賣厝阿明提供）

作者／賣厝阿明　房地產第三方友善知識平台發起人，經營有臉書粉專「賣厝阿明 知識+」、臉書社團「買房知識家」及官方網站「賣厝阿明」，執行長為李國興。著有《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》、《安心租》、《菜鳥日誌30天》、《阿明誌》。

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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）