【小宅優勢】林森商圈危老案 單價124萬創區域新高

台北市中山區林森商圈繁華熱鬧，房市交易一向熱絡，觀察近期預售屋實價，危老改建的「中山吉美」預售案，9樓戶單價124.9萬元，創商圈歷來小宅最高價。

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六六六大樓荒廢　因都更危老重生

「中山吉美」位於中山北路93巷，前身為「六六六大樓」，原與鄰地整合都更，至2020年改作危老重建案，去年推出預售新案，規劃中小坪數、20~40多坪的2~3房，屬於精品小豪宅。

如今該案有交易實價揭露，今年4月出現9樓戶交易，登記坪數24.8坪，總價高達2690萬元，單價來到124.9萬元，奪林森商圈歷年來的小宅單價之冠。

▼六六六大樓已夷為平地，現址將改建新穎住宅大樓。（圖／業者提供）

預售小宅每坪125萬 創商圈新高價

事實上，林森商圈小宅產品一向在此大行其道，更因坪數小、低總價優勢，而成為台北市熱門住宅交易區。不只是單價創新高的「中山吉美」，該案附近、馬偕醫院對面的中古大樓「美妍家」，5月成交12樓戶，坪數為12.9坪，單價114.3萬元，也是該區單價次高的交易。

另外鄰近知名地標四面佛廟的「M-HOUSE」，4月成交的11樓戶，坪數11.7坪，單價106.6萬元，則躍上林森商圈單價第3高的小宅，交易總價1250萬元，也讓賣方小賺50萬元。

▼近期林森商圈小宅皆出現高單價交易。（圖／全球居不動產提供）

若帶裝潢含租約 房價錦上添花

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，實價揭露的這3間小宅，由於屋況比在地多為老屋來得佳，價格得以走高，尤其「中山吉美」與「美妍家」，附近還鄰近永盛公園綠地優勢，如果含裝潢、帶租約等，都能使價格更錦上添花。

此外，陳炳辰提及，該商圈不少小宅有夾層設計，雖然在登錄坪數上看起來小，但因使用空間運用上相當多元，也會讓交易價格再加分。

▼美妍家也為小宅規劃，交易單價亦突破百萬元。（圖／業者提供）

出租投報率3% 小宅創價關鍵

整體看來，林森商圈屋齡較輕的套房物件，均價已來到每坪8、9字頭，如今衝出破百萬元的價格，陳炳辰認為關鍵因素仍在出租的利多，以高價小宅來說，大多可以租到單坪2000~3000元，換算投報率可達3%。

陳炳辰進一步分析，除該區交通與生活便利性的租屋誘因之外，租客以在地工作族群為主，也會有馬偕醫院的醫療體系人員，或是需經常往返醫院的病患來租賃；另外因當地長久以來的條通文化，亦有日籍人士租屋，便是置產族喜愛來此購買小宅的原因。

而轉手獲利方面，陳炳辰指出，若是能買到1000多萬元、甚至更低的價位，都屬於台北市的低總價產品，加上投資報酬率收益佳，多有買方願意加價買，像「美妍家」近2年都有200~300萬元的獲利紀錄；「M-HOUSE」也有百萬元的價差賺取資訊，持有投報、出售獲利雙贏，買氣與房價不墜其來有自。

（封面／翻攝Google Maps）