房市反轉日來了？估價師驚吐1數據 恐爆8折價

房市利空罩頂，業內人士多抱持著保守看法，估價師則指出，房地產市況有4大指標可以觀察，預測是否將面臨轉折，其中出現1情況，市場更可能爆出8折低價物件。

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4大指標 預測房市轉折期

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，有關房市轉折點，首先要觀察的指標，是資金面的M1B及M2變動率，市場資金熱錢動向牽動房市，第2是總經的經濟成長率及預測。

▼估價師揭房市轉折4大觀察重點。（示意圖／pixabay）

房價章魚哥還在漲 北市房市有撐

另外，根據長期觀察，「新加坡房價指數」宛如台北市房價的章魚哥，是台北市房價指數的領先或同時指標，大概領先1至2季或同時，但陳碧源也強調，這只適用台北市，不適用台灣全國或其他區。

而新加坡市區重建局（Urban Redevelopment Authority）最近公布新加坡2022年Q3住宅價格指數，預估值仍在上升趨勢，陳碧源因此認為，台北市房價至少到今年Q4還是有撐。

▼「新加坡房價指數」被視為北市房價的領先指標。（示意圖／pixabay）

轉折來了？土地法拍移轉量估上揚

陳碧源也提到，通常法拍屋拍定數量增加，代表一般市場開始不容易去化，債務人或銀行才會被迫必須流到法拍市場。又因為法拍市場的價格除了一些特案外，通常會比市場便宜，有如市場在清庫存。

當法拍市場數量逐漸增加到一定的量時，就會有投資客開始賺價差和賺流動比率時，也就是用低於市場8折甚至更低取貨，再用高於市場8折而低於市價來出貨，形成市場衝擊，而這個衝擊，就會是不動產市場高價的轉折點。舉例來說，民國97至98年間、103至104年間的轉折，用土地移轉數量作為觀察點的話，就會特別明顯。

而從內政部統計月報觀察及推估台灣拍賣移轉土地件數及建物棟數，今年法拍移轉統計土地件數預估將高於去年，建物棟數則可能與去年相當或高於去年。但他強調，土地筆數的觀察指標比建物還準，所以看土地拍賣移轉登記筆數的話，「今年極有可能是台灣市場價格的轉折點」，不過還是有區域差異，必須持續觀察。

▼（圖／陳碧源估價師提供）

（封面示意圖／pixabay）