「現況交屋」不負瑕疵擔保責任？符合3條件 賣家不用賠

許多屋主賣房時，為了避掉日後的麻煩，往往會要求在買賣契約書上面註明「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」等文字，並要求買家簽名，希望日後屋況如果發生任何問題時，能藉此免責。

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「現況交屋」是房仲最常遇到的買賣糾紛之一，屋主常以為如此一來，賣房後就能一勞永逸，但東龍不動產專任委託部經理陳泰源舉例而言，雖然以下2個案例賣方雖然都要求現況交屋，但恐怕無法因此完全不必負責。

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●案例一：便宜賣給你，有事別找我

某賣家的房子屋齡已經快50年了，賣家很誠實告知房仲，請房仲轉告買家，房子除了屋齡老舊，也曾經漏水過，過去有漏，自然會修復，但修沒多久可能又漏水了，可能是因為有賣房的念頭，因此施工的方式比較是治標不治本。

於是賣方決定，比照實價登錄，房價減少200萬元，交換條件就是買賣契約裡須註明：爾後房子若發生任何問題，尤其是漏水，就不再負擔瑕疵擔保的責任了。

●案例二：賠售

新北市新莊、頭前重劃區的某個屋齡10年的物件，屋主從預售購買至今完全沒居住過，僅附磁磚、廚具、衛浴等等建商交屋時給的簡配屋況，當時的成本、實價登錄揭露為3100萬元。

如今，屋主同意用3000萬元賣掉，賠售100萬元，附帶條件是：由於房子10年來完全沒使用過，而且處於斷水、斷電的情況，當然不曉得屋況是否有瑕疵，必須「現況交屋」。

▼（示意圖／unsplash）

瑕疵擔保免責有效？專家曝3關鍵

東龍不動產直營事業處法務經理江銘偉指出，最高法院在民國85年、90年陸續有些判決皆可參考，相關判決內容顯示，即使賣方在合約裡面跟買家有約定「現況交屋」，不代表買家放棄法律賦予他「瑕疵擔保的請求權」。

換句話說，賣方要便宜賣，跟應該負的責任是兩碼子的事情，便宜賣房不等於不用負責任。所以，只要買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」，即使買方簽了名、雙方同意「現況交屋」，仍不表示賣方日後都不用負責任。

因此，賣方如果希望萬無一失，就必須再加註「買方願意放棄」瑕疵請求的權利，買家通常會因為價格夠具吸引力而同意。

另外根據《民法第356條》裡的「通常程序，從速檢查」等字眼解釋，目測賞屋、看似沒問題，例如帶顆乒乓球或彈珠測試屋內是否有傾斜？或全部的水龍頭統統都打開，看是否通暢、水壓是否足夠，也就是在不需靠專業器材、不用請專家來鑿洞檢查等肉眼輕易判斷…等瑕疵，買家若同意購買，則必須接受現況；至於看不出來的瑕疵，諸如海砂、輻射以及可能暫時看不出來的漏水，賣家仍須負擔瑕疵擔保的責任。

▼（示意圖／unsplash）

江銘偉進一步提醒，在買賣契約書上，賣方除了要「排／免除」瑕疵擔保的責任，買方也要「放棄」買賣標的物的瑕疵擔保責任的請求權才行。

但是，《民法366條》有特別條款，如果屋主「明知道」他要賣的房子有某個瑕疵，但是卻「沒有告知」買家，即使約定上述條款（賣方不負、買方放棄），也是無效的。所以還是得加上「誠實告知」才行，換言之，買家只能針對「知道的範圍」放棄瑕疵擔保的請求權。

江銘偉最後強調，在賣方完整且誠實告知的前提下，賣方排／免除瑕疵擔保的責任，買方放棄瑕疵擔保責任的請求權，3個條件同時滿足，原則上才能幾近萬無一失。

（封面示意圖／unsplash）