屋主去年才買嫌小想轉賣 他問為何銀行放貸成數低 網秒揭關鍵

一名網友不解，房仲稱前屋主因嫌房子太小，買不到一年就想賣掉，但銀行願意核貸的成數卻不多？很快有網友點破，前屋主很可能是投資客，想賺的價差銀行自然估不到。

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想買房 為何銀行放貸成數低？

近日，有網友在臉書社團「買房知識家　A你的Q」中發問，表示自己近期正在看屋，房仲表示某物件原屋主去年才買下，因為「嫌太小間」才想賣掉，但原PO發現，如果自己想買下這間房，銀行的貸款成數無法太高，想知道「這是為什麼？」

對此，許多有經驗的網友紛紛出面解惑，不少人都認為「嫌太小想轉賣」恐怕只是房仲的話術，買入一年內就想轉手的屋主，很可能是投資客，投入的裝潢費及轉賣想賺取的價差都會反映在轉售的價格中，而這些費用銀行當然不會列入估價：「例如他買500，賣你700，銀行根本估不到，所以你自備款就要比較高。十有八九投資客買了要脫手，因為前屋主要賺」、「簡單說白話文就是投資客買了要轉賣給你，溢價的部分銀行不會鑑價給你，請你自備款準備多一點當個好盤子」、「因為拉皮的裝潢沒開發票，不認列成本，銀行又不覺得有哪個價值」、「我猜因為價差大，因為買太貴了。銀行鑑價判定沒有到那個價值」、 「屋主要把買賣這間房，所有的稅金、成本、轉嫁到你身上，加上他要賺一手，價格墊太高，銀行估不到，自備款就要高，結論：看下一間！」。

▼不少網友認為，「屋主嫌太小才轉手」恐怕只是房仲的話術，前一任買家很可能是投資客，轉手想賺的價差銀行當然不會列入鑑價。（示意圖／取自Pexels)

有人進一步用數字舉例說明，更能明顯看出差異：「買500萬貸八成跟賣你1000萬只能貸6成，當然不一樣。」、「房地合一稅對房屋持有未滿5年扣稅是45％，屋主還想賺50～100萬，那你覺得這房子有這麼高的價格嗎？」除了開價太高外，也有人推測，假設房仲「前屋主覺得空間太小才轉售」的說詞為真，該物件也可能是套房，貸款成數自然比一般房型低。

▼一年內轉手的物件，銀行可參考前一任買家的實登價格核貸，對第二任買家來說貸款成數自然偏低。（示意圖／取自pixabay）

短期移轉 銀行會參考前次實價登錄

此外，也有網友提出專業的分析，指出政府為了遏止短期內買進又賣出的炒房風氣，規定買房一年內再轉售的案件，銀行估價標準會看「前一次買方購入的實價登錄」為主，而非第二任買方購買的價格，舉例來說，假如現任屋主買800萬，無論下一任買方以多少價格接手，銀行最高就是以800萬去算成數，屋主貸款8成，即640萬。一年內買進又要賣出的房產，銀行也會酌減貸款額度。加上前一任屋主難免會將前一次買房的稅金、裝修費等費用加入，價格一定會墊高，這些都不會在銀行的評估範圍內，短期內接手的買家自然必須準備更多的自備款。
 

（封面示意圖／取自pixabay）