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打炒房條例捲土重來!大老憂「中小建商陪葬」:居住正義更難了

2022/12/13 12:35 東森財經新聞
打炒房條例捲土重來!大老憂「中小建商陪葬」:居住正義更難了

延宕多時的《平均地權條例》終於有新進展,預計於21日排審,不少民眾期待相關修正案上路後,能減緩房價上漲的速度,甚至下跌,不過建商大老對此怒批,打炒房若變全面打房,恐讓中小建商陪葬,反而更難實現居住正義。

行政院於今年4月拍板提出《平均地權條例》,其中包含嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等,不過修正草案送進立法院後,引發國內各大建商、代銷業者反彈,爭議不斷,因此擱置許久未排審,如今法案捲土重來,也再度引發建商不滿。

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打炒房條例拚三讀 大建商恐財團化

不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言,中小型建商在央行、政府一連串的打炒房措施後,很多已成內傷,過的很辛苦,若再加上《平均地權條例》,恐怕將加速滅亡、死成一片,他並不理解政府下重手的用意,質疑根本是在敗選後拿來當祭品,令人憤怒。

楊玉全表示,如今房市交易冷卻,若再限制預售屋換約轉售,相關銷售勢必受到衝擊,屆時中小型建商籌嘸資金,央行貸款成數又低,在金流中斷的情況,難逃倒閉命運,不過大型建商資源龐大,在政府「幫忙清理戰場」下,將形成財團化的趨勢,大者恆大,恐怕無助居住正義,年輕人還是買不起房。

預售禁換約轉售 民眾恐難變現求生

他也強調,政府欲禁止預售屋換約轉售,若民眾碰上財務問題、突發事件,有龐大的資金需求,也無法售屋變現,此舉根本叫人不要買預售屋,而建商若要拚成屋銷售,又將成為「比財力」的戰局,最後依然是大建商受惠。

另外,房地合一稅2.0時,已將私法人購屋採許可制納入45%、35%重稅管制,再加上28%股利所得分配,實質稅率已達高60.4%,相信已有遏阻效果,若再修法限制私法人購屋,只有妨礙交易、造成糾紛,應該是打炒房的目的。

▼打炒房出重手,建商大老憂「大建商財團化」。(示意圖/unsplash)

小建商倒閉潮警報響 撿便宜當心踩雷

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,目前央行針對土建融限制,建商購地貸款成數變低,加上工料價格仍維持高檔,很多中小型建商的資金被卡住,若無法在預售階段籌錢,確實將會過的很辛苦,而大建商財務實力強、資源也比較充沛,還是有能力撐到成屋銷售,不過為了趕時間,很可能沒有心力精雕細琢,形成建築規格化的趨勢。

另外,她也提醒,中小型建商因為彈性較大,承做不少危老都更、非主力區域的小型建案,仍有存在價值,若不幸釀倒閉潮,這類型案件,都可能面臨推動困難。

針對在這段政策轉換期間,想買賣房屋的民眾,徐佳馨預期政策上路後,會有日落條款,對於自住客影響不大,但要特別留意若想撿便宜,要避免踩到地雷、撿到爛尾樓,投資客則要繃緊神經。

▼專家認為,政策對自住民眾影響不大,但撿便宜要留意風險。(示意圖/unsplash)

預售屋換約剉咧等 中古屋受惠有限

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析,該案迄今已預告一年多,已趕跑一波換約投資客,而隨著全球升息與總經走弱,房市降溫顯著,當然在投資氛圍也持續淡化,此刻再作此案討論實施,要再令房市又一次大幅度降溫的有感度將大不如前,即便是對豪宅有影響的私法人許可制,因企業主如今也看緊荷包資產,不輕易追高房產,預期現階段量價上直接殺傷力亦不會太強。

至於是否讓買氣轉向中古屋市場,陳炳辰分析,當前房市為整體都籠罩在冷氣團中,該案波及的是整體信心,因此不會有中古屋市場轉熱的情況,頂多是干擾度較小,利率走高均無助於動輒得拿出3成自備款的成屋買氣,還可能因為與預售屋競價,得拿出有誠意的議價空間。

另外,陳炳辰認為,日出條款應不至於回溯,但應也不會在審議前造成逃命潮,畢竟該逃的在去年底今年初早就逃光了。惟在重大利空下,降價確實可以期待,預期最快明年上半年應有機會看見此勢。

不過陳炳辰說,國人對房市政策常有習慣性,一時的買氣暫歇無法改變有土斯有財的成就資產思維,即便有機會看到房市價量冷靜,房市投資戲法變化多,在如持有稅低、租屋效益高等吸引力下,推測仍是短空長多狀況。

 

(封面示意圖/unsplash)

 

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