周昆立／「讓利」成房市主旋律！沒跌到這趴數 購屋人恐難買單

文／元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

全球升息不斷，而國內史上最重打炒房政策、重擊投資客的《平均地權條例》修正案也即將三讀過關，目前台灣房市瀰漫一股詭譎的氛圍，雖然交易量不斷萎縮，但是價格卻依然高檔盤盤旋。對於2023年房市會如何？很多人看不透。

目前樂觀看待房市者，認為原物料齊漲、台商回流投資創歷史紀錄，台灣房市將相當有撐，甚至可以繼續上漲；而悲觀看待房市者認為升息、資金退潮、政府打炒房等利空齊聚，這幾年過度炒高的房價勢必面臨回檔。

熱錢退潮、升息、打炒房 三重夾殺房市

其實平實來看，台灣房市這3年的狂飆大漲，雖有基本面支撐，但也不可諱言的，有熱錢炒作、投資客炒作的影子存在。如今QE結束熱錢退潮，持續升息的環境壓抑自住買盤進場意願，加上《平均地權條例》修正案未來三讀過關後更將壓抑投資族群的操作空間，現在台灣房市正面臨歷年少見的三重夾殺困境。

▼《平均地權條例》修正草案去年底通過初審，預計將三讀過關。（圖／翻攝國會頻道）

依照目前不斷量縮的市況來看，房價並不容易繼續維持高檔，接下來房價出現適度修正是合理的結果。而且如今房市資訊已較過去大幅透明化，購屋者也變得相當精明，如果沒有特別利多出現，將不會輕易進場。

上半年將量縮 價格修正機會不小

因此，預期今年上半年台灣房市較去年同期將很難擺脫「量縮」的困境，價格修正機會不小。接下來「房價跌得夠不夠」與「建商願意讓利多少」將成為買盤是否願意再度進場的關鍵。

以「房價跌得夠不夠」來說，台灣房市經歷這3年的狂飆大漲，很多縣市房價上漲2~3成，部分地區、個案房價甚至翻倍上漲，房價漲幅相當驚人。因此這波房價如果沒有一定的修正幅度，購屋者恐怕不會輕易的買單。

▼房價跌得夠不夠，成為今年的房市主旋律。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

歷史經驗揭露 房價估回檔2成

依照過往2008年金融海嘯、2011年歐債風暴、2014年房市反轉等歷史下跌經驗來看，房價跌幅都沒有超過2成，因此估計房價只要能較目前回檔2成幅度，買盤進場意願就會提高。

再以「建商願意讓利多少」來說，這幾年房市大好，建商頻頻高價推案造市，口袋都賺得盆滿缽滿。如今房市急速冷凍，投資客因修法對預售新屋興趣缺缺，未來建商除大量建案等待去化外，更有大量的餘屋等待出清，因此現在建商如果還幻想可以持續高價售屋，恐不切實際，未來如果無法適度讓利給消費者，購屋者面對價格高昂的新屋、預售屋，購買意願恐怕不會太高。

▼建商適度讓利才可提高購屋者的購買意願。（圖／東森新聞張琬聆攝）

透過謄本情資 找尋資金需求大的賣方

而且以過去經驗來看，只有大型建商開始大幅讓利，如提供大量配套（送家具）、預售降到新屋價、新屋賣得比中古屋還便宜，才可以見到明顯的買氣提升，因此建商未來何時開始大讓利，也是房市買氣是否出現轉折回溫的重要關鍵。

另外，雖然房價回檔是可以預期的，但價格修正需要時間醞釀，因此對於目前有購房需求的民眾，如果不想等、又希望能立即便宜買好房，這時不妨利用謄本情資或是透過仲介，主動出擊找尋欠債、可能有資金需求的屋主，或是建商餘屋，都是能議價買好房的好方式。

▼周昆立提供老屋的隱藏商機。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

作者／周昆立　元宏不動產加值服務平台創辦人，中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財，為業界知名「謄本達人」，專長：地籍富數據分析應用。

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）