鄭文在／10人共有的土地 8人想賣2人不肯 用這招神化解難題

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

不動產的處分，以全體共有人同意為原則，如果無法全體同意呢？基於少數服從多數，多數尊重少數的原則，《土地法》第34條之1，給了彼此權益的平衡。

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當共有人過半數及其應有部分合計過半數，或是應有部分逾2／3者，共有人數可以不計。部分共有人依本法條規定為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之。

不動產處分採多數決 過程常劍拔弩張

 當流程走到這裡，往往共有人的關係緊張，主張要賣不動產的人和不賣的人，應該是劍拔弩張。原因很多，可能是出售價格、祖產惜售、現場佔用人不搬家......當然也有例外的情形。

▼共同持有的不動產，常遇到想賣與不賣的人，彼此劍拔弩張。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

個案中10位共有人只有2位不賣，至於原因呢？只因為不想見到其他共有人，直接了當對我們說「就法院提存吧」！

直接受領價金 共有人不須相見

所以，買賣契約書成立後，我們依法完成了15天的催告程序，該2位共有人無意主張優先購買權。當我們準備提領買賣價金至法院辦理提存時，要賣的共有人資料都已經齊備，他們2人當然不會再見到其他共有人，法院提存和他們直接受領價金比較起來，似乎直接受領價金比較單純。

於是我們再次連絡該2位不賣共有人，是否直接受領價金？說時遲，那時快，他們2人異口同聲答應，我們也馬上配合辦理。

▼面對不願賣的共有人，可採取提領買賣價金至法院辦理提存。（圖／翻攝GoogleMaps）

不動產處分可走法院提存 若戶籍有別恐舟車勞頓

因為2位共有人戶籍不同，一位在新北市，一位在花蓮。如果辦理法院提存，我們必須至2所法院提存所辦理提存，才能完成程序；如果受領價金，約在新北市一次搞定。

您有類似的共有不動產處分的困擾嗎？如果您不擬就同一價格共同或單獨優先承購，除了法院的提存，共有人直接出具身份證影本、印鑑證明、權狀正本、簽署受領證明，也是另一種可行的方法，可以避免彼此舟車勞頓，浪費時間。

▼鄭文在建議受領價金可免舟車勞頓。（圖／鄭文在提供）

作者／鄭文在　正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。

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●以上言論不代表東森新聞立場

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）