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胡偉良/出生人口大減 將缺年輕人接盤!這類房子恐淪「棄宅」

2023/05/05 18:22 EBC地產王 記者張琬聆整理
胡偉良/出生人口大減 將缺年輕人接盤!這類房子恐淪「棄宅」

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

2020年以後,因為政府的一連串打房措施,導致房價上漲趨勢放緩,購房者買房的熱情也因此下降,房子的投資屬性大大降低,居住屬性則有所提升。

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依筆者觀察,當前的房市已經有點到達「強弩之末」,就算房價目前還在上漲,可是買的人變少了。那麼未來房地產是否會像過去一樣持續上漲,讓大家瘋狂搶購呢?

房市達強弩之末 價格卻仍居高不下

房地產行業的轉折點是否已經到來?為什麼房子愈來愈難賣,但房價卻一直居高不下呢?

▼房價還在上漲,買的人卻變少了。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

我認為,目前房子賣不出去有以下三個原因。

首先,當前的房地合一稅制已經讓短期炒作獲利不易,加上炒房風險大增,目前只要房價過高或漲得過快,政府就會進行政策調控,因此在政策的大力調控下,購房者對於房市的前景不再那麼看好,加上政府緊縮貨幣供應、調高利率,造大量資金撤出房市,房子自然不像以前一樣有很多人接盤。

資金撤出市場 人口成長呈倒金字塔

其次,根據近期的人口統計資料,111年內政部統計通報國內人口已經開始呈現負成長。

▼近年人口開始呈現負成長。(圖/翻攝國發會

這幾年無論是出生率,還是出生人口都大大降低,不少專家都預測,接下去每年出生人口會持續降低,畢竟目前無論是房價,還是孩子教育費用,都成為了年輕人婚姻路上的最大負擔

未來,隨著老齡化加劇,出生人口減少,人口呈現倒金字塔型,沒有了年輕人來接盤,房子怎麼可能賣得動呢?因此這也是除了政府政策打房之外,投資客減少對於房市投資的重要因素。

房市供過於求 買方趨向冷靜

最後,供求關係影響購房者買房。過去房價一直漲,大家擔心以後房價更貴了,到時連頭期款都付不起了,所以人們急著買房。而且很多人都覺得自己是剛性需求,自己需要一間,兒女未來結婚需要一間套,所以就盲目購買,導致炒房客們逮到了商機,而購房者則成了推動房價上漲的共犯。

現在整體房市開始呈現「供過於求」的形勢,尤其是老房舊宅,並且房價開始趨於穩定,使得大家開始冷靜下來,覺得反正「只要房價不漲,什麼時候買都一樣」。而且現在買說不定還面臨著虧本的情況。

▼老房舊宅在供過於求之下,恐淪棄宅。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

地價僵化營造成本上揚 新房價格難下跌

但是,土地的地價僵化、營造成本上漲,房價很難下跌,營造成本上漲之勢目前看來很難改善,加上都會區土地的稀缺性,地價只漲不跌。在營造成本及地價持續雙漲的情況下,新房房價將很難下跌

綜合以上可以看出來,為何房價現在依舊上漲,房子卻難賣了。

總而言之,未來房價的趨勢大概也會像國外一樣,發展到一定程度之後,就開始趨於穩定,呈現兩極分化,大城市不斷的有「人口流入」,需求不會中斷,房價還是保持穩定

▼大城市因人口仍不斷流入,房價保持穩定。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

小城市舊屋需求減小 淪為沒人買棄宅

小城市,房價如果呈現與收入不匹配的話,必定會被擠出泡沫,迎來一定程度的下跌。同樣的,老舊房子的需求會愈來愈小,尤其人口不斷流出又無就業機會的小城市、偏郊的老舊房子都可能為棄宅,既没人要買,也沒人要住。

另一方面來看,依新法規設計施工的安全建築因為在數量、比例上仍屬少數,所以需求仍會強勁,而一些不夠安全的房子(尤其是921之前蓋的)則將在房價下跌波段下首當其衝,若不能改建,將淪落到無人聞問。

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●以上言論不代表EBC地產王立場。

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 

 

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關鍵字: 房價少子化出生率老屋泡沫化
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