胡偉良／想不花錢改建老屋？攤開驚人成本 貪念終成一場春夢

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

長久以來，台灣的建築物只有在房屋所有權人都同意的情況下才能拆除改建。因此，總的來說，如果建築物不是處在無法居住的狀況下，所有權人同意拆除的意願會比較低。

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重建的費用包括拆除舊房的費用以及建造新樓的費用，這些費用非常昂貴。因此使得大多數公寓業主負擔不起改建的費用，因此縱在老屋非常老朽的情況下，也很難讓所有的公寓業主同意拆除重建。

老屋重建費用昂貴 都更條例帶來契機

都更條例的啓動帶來老屋改建的新契機，透過容積獎勵讓那些額外增加的住房單元可以被出售，以抵付當前業主的重建成本。

▼都更條例的啟動，為老屋改建帶來契機。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

但是如果老屋的位置不方便，區域房價不高，就很難找到願意與老屋業主合作重建的開發商。

根本上來看，現在絕大多數民眾在改建上的心態都是：「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」。

但是，實際上可能嗎？

精算台北市改建成本 1坪換1坪很困難

以台北市為例，比較可能的情況是：老屋的已建容積率小於法定容積率，亦即老屋還有足夠可建的容積沒有用完，像使用分區為住3的法定容積率為225%，如果現在的建物是4層樓公寓，以建蔽率60%計算（較早期甚至沒有建蔽率的規定，則70、80%的建蔽率都有可能），那麼已經使用的容積率都已經到了228%（60%建蔽率*4*0.95樓梯間）、266%（70%建蔽率）*4*0.95樓梯間）、甚至333%（70%建蔽率*5樓*0.95樓梯間），再加上空地違建、屋頂加蓋，以致於其現存的真實容積大多超過了改建後（必須遵循）的允許容積率225%。

縱然以都更方式執行改建，獲得最高50%的容積獎勵，則改建後的最高容積率337.5%（225%*1.5），多出來可以對外銷售的部分為109.5%（337.5-228），這部分用來補貼改建的費用，其佔比為32%（109.5÷337.5）。

▼精算改建成本後，房屋售價將相當可觀。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

以台北市當前的改建成本每坪30萬元（含拆除、重建、建築師設計、信託、利息、管理基金等），則每坪的改建成本達148萬元（30/0.32）*1.58（公設係數）。若改建期間還要提供租金津貼、違章補貼、建商利潤，那麼改建後的房屋售價更會高達每坪177.6萬元之多（148*1.2）。

所以，在台北市，以住宅區看，想在改建後內1坪換回1坪，在房價每坪180萬元以內的情況下，很困難。

屋主須調整心態 不切實際將成一場春夢

因此，若真的有心把老房子完成改建，屋主就必須調整心態，尤其是住宅區的房子，想「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」不切實際，尤其往後，營建成本只會看漲，改建後的分回勢必只會減少，不務實的貪念只會讓自己家的改建變成一場春夢。

畢竟，要改建的房子數量那麼多，真正能改建成功的只是少數中的少數，改建絕不是「廠商有求於我」，而是雙方協力始克其成，亦即改建會是一件雙方協力、互惠的工作，而正確的心態才是改建成功的基礎。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）