買地自蓋透天「房價激省2成」？專家曝自建5難題：未必划算

近年房價高漲，不少中南部習慣住透天的民眾在換屋時，難免有不如購地自建的念頭。專家指出，自建雖然可依需求規劃較彈性，且約可省下建商10~20%利潤，但除了土地難尋且地價也高之外，可貸款成數會較低，還有許多繁雜流程及後續保固等問題，「換算下來未必划算」。

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透天有前庭後院、獨立土地產權或持分更高，相當受中南部民眾青睞，鑒於目前房價高漲，入手一棟建商蓋好的透天往往所費不貲，改以自建來圓換屋夢成為部分民眾的另一種選擇。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，自建的優點為規劃彈性，免去建商10~20%利潤，可以在建材、設備投入更多預算，有機會打造符合自己居住品質的透天住宅。

省建商利潤 難估建材施工成本

「不過其實自建很多方面相當瑣碎，仍需要審慎評估」，陳傑鳴解釋，首先是除非已有自有土地，否則仍須先購地，然而好地段適合的土地難尋且價昂；再者是可貸款成數較低，將提高自有資金門檻；最難的還有購地自建流程繁雜，如果沒有專業人士輔助，不只曠日廢時，也難追上持續上漲的成本。

▼自建須面對持續上漲的建材及人力成本。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

陳傑鳴進一步說明，自建者不像建商擁有大量採購的議價優勢與經驗，尤其目前缺工缺料嚴重下，施工品質更難掌握，實際耗費的時間與成本可能更多；另外是建好後的建築結構、防水、設備等保固維修服務，也是一大問題，「換算下來未必划算」，反而直接購買建商蓋好的透天較省時省力，若是品牌建商也較能確保住宅品質，「性價比反而更加划算」。

土地成本高昂 換算不如建商蓋划算

以台中近年也有不少透天案推出的北屯14期重劃區為例，根據正心不動產估價師聯合事務所統計，2020年時住宅區用地每坪僅約4字頭，但近2年土地成交單價已站穩5字頭，多數來到6字頭，其中洲際段還出現單價95萬元的高價交易；華固建設今年6月以總價10.44億元搶下美和段生態公園第一排1450坪角地，換算單價來到72萬元區段新高價，顯示光是要搶到好地段的土地就不簡單。

▼豐潤建設以自家在14期的別墅案為例，換算下來比自建還划算。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

以目前市場行情來估算，想在14期重劃區以購地自建方式打造一棟能符合居住需求的透天，光想購買40~70坪的土地成本恐便高達2800~4500萬元以上。近期在該區推出別墅案的豐潤建設總經理邱名仕指出，以自家規劃地上6層地下1層、地坪42~69坪建坪135~136坪的臨路型電梯別墅來看，一般平層建築至少需要買到205坪以上的土地才有可能獲得與該案同樣的使用空間，耗費的價格已超過直接購買建案許多，加以自身有營造廠的優勢，並承諾防水10年保固，能給予住戶更多信賴感。

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）