鄭文在／店面登記成住宅 公司想買慘遭法規卡…查完「這圖」歡喜解套

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

到底是先有雞？還是先有蛋？這個問題可以讓生物學家去傷腦筋就好。真實的生活中，雞生蛋，讓我們有美味可口的蛋可以吃，而且餐餐不忘。在建物謄本的登記裡，我們也遇到相同的問題。

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建物謄本面積怎麼來的？每坪數十萬元甚至百萬元的建物坪數，建物謄本面積到底從何而來？買方買房時建物權狀面積怎麼來？ 依據〈地籍測量實施規則〉第 282-1 條：於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工圖說轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量。

所以，建物權狀面積的產生是：房屋建照執照→使用執照竣工圖→建物平面圖→建物謄本→核發建物權狀。

▼建物謄本的面積，是從建照、使照乃至建物平面圖而來。（示意圖／東森新聞)

建物測量登記 有程序可循

於是，當建物謄本有錯誤時，最好的方式便是正本溯源、順藤摸瓜，取得正確的登記。我們常提的建物陽台補登記，就是依照這個原理，將原本存在於使用執照竣工圖，轉繪到建物平面圖，再登記到建物謄本，最後登記在建物權狀的真實案例。

個案中的1樓店面，因為地政事務所轉載時錯誤，用途以住宅登記，買方是一家公司，偏偏今年7月1日起，《平均地權條例》修正，私法人承買住宅必須經過內政部許可，且取得後將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

私法人購屋許可制 首見爭議實例

買方認為公司的資產購買公司使用的店舖，可以避免不必要的困擾，否則不擬承買。當買方堅持買公司名字，政府打房要許可才能登記，該怎麼辦？

▼若對謄本登記有疑義，可回頭查詢使照竣工圖來比對。（示意圖／東森新聞)

當下我們立即申調該建物的使用執照，發現事情應該有轉圜餘地，當初使用執照的竣工圖載明的用途應該是「店舖」，地政事務所轉載到建物平面圖時變成「住宅」，造成建物謄本及建物所有權狀都記載為「住宅」，也造成買方的困擾。

地政事務所誤載 順藤摸瓜查源頭

為此，我們按圖索驥，順藤摸瓜，將建物平面圖及建物所有權狀都完成變更為「店舖」，買方也免經政府許可下，順利的以公司名義取得所有權登記，取得所有權後，當然也就免受5年內不得辦理移轉的限制，買賣雙方皆大歡喜。

如果您在買賣房屋時有面積、用途、構造等相關疑慮，記得，順藤摸瓜，申請建物建照執照或是建物使用執照及其竣工圖說，或許會有不同的發現，找到您要的答案。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）