台中土地交易熄火 壽險業搶進添柴 專家：難怪降價不普遍

全台土地交易放緩，逼近全年最低警戒線，不過日前台中土地標售案仍有不少業者搶進，其中國泰人壽以33億元標下高鐵台中站烏日特區5900坪土地，成為今年台中最大面積土地交易。統計該區10年來共標出逾2.6萬坪土地，最大面積為興富發建設2018年標到7656坪，總價及單價最高是2021年達麗與白天鵝建設以44.2億元、每坪96.4萬坪創新紀錄。

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受到金管會土建融緊縮、《平均地權條例》抑制預售屋炒作的政策等影響，過往積極買地的開發商今年明顯縮手，滿手現金的壽險業者也在央行持續升息下，受到投資不動產的最低報酬率提高到2.845%以上所影響，幾乎缺席今年的不動產標售現場。

然而日前台中市區段徵收配餘地標售案仍見土地市場熱度，總計得標125.4億元，其中國泰人壽以33億標下烏日高鐵特區5900坪土地，換算單價57.6萬元，成為今年台中最大面積土地交易。

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▼國泰人壽日前標下烏日高鐵特區土地，成為今年台中最大土地面積的一筆交易。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

國壽33億搶下烏日土地 登今年台中最大面積

國壽因看好該土地位於高鐵台中站旁，交通便捷，具未來發展性，因此將興建商辦、旅館、商場等複合型大樓，預計2029年完工，租金收益率估計可達3%以上，將是預計3年後開幕的「台中高鐵娛樂購物城」之外，另一焦點開發案。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，雖然近年政府祭出連串房市管制，像是房地合一2.0、《平均地權條例》修法禁預售屋轉售及限制私法人購屋、囤房稅等，來鎖定投資客炒作，也衝擊市場信心，但這幾年資金回流投資創新高是不爭的事實，特別是中南部近年因房價基期低，在科技大廠設廠、擴廠題材下，房市熱度與房價扶搖直上，其中台中、台南、高雄更是吸引很多建商、壽險加碼布局。

事實上，國泰人壽2015年即在烏日投資「永聯物流共和國」及「國泰資訊開發中心」，另也以5.4億元取得自用大樓土地，加上今年標到的這筆土地，估計在烏日投資總額已超過65億元。

▼國泰人壽在烏日投資總額已超過65億元。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

10年標出168億元 2.6萬坪土地

進一步觀察高鐵台中站烏日特區近10年來的土地標售案，粗估已標出168億元、2.6萬坪土地，最大面積是2018年興富發建設以40億元、單價50.2萬元取得的7656坪商業用地，即已完銷的「夢幻誠」建案基地。

除了興富發建設標案的議價率僅3%之外，其餘都在27.7~66.7%之間，可見競爭之激烈，尤其達麗與白天鵝建設2021年聯手取得的4584坪土地，不只議價率最高，總價44.2億元、單價96.4萬元皆是區內最高紀錄，目前該基地推出預售案「新高鐵」，現場專案經理指出，該基地正對高鐵台中站，且鄰近台74號快速道匝道口，具區段優勢。

▼達麗與白天鵝建設聯手標下的高鐵台中站前土地，溢價率、總價及單價皆是該區最高。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

交通及商場有未來性 降價求售不普遍

陳傑鳴觀察目前建商或壽險業布局策略，會以「有捷運或高鐵」、「有重劃區發展題材」、「有科技業設廠」或「近大型商場」、「面大型公園」等條件為選地依據，例如烏日高鐵台中站特區，便結合捷運及高鐵優勢，更有大型商場將進駐，未來性強，因此吸引建商與壽險業者預先卡位布局。

也基於上述優勢，陳傑鳴指出，難怪投資客即便遭遇今年的房市交易量縮，但因看好未來發展，區域賠售、降價求售的狀況並不普遍，顯示屋主信心仍高。

▼台中高鐵特區近10年已標售出2.6萬坪土地。（圖／EBC地產王製表）

（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）