陳金萍／10年總價變化有玄機！揭小宅殘酷真相 「購屋實力沒成長」

文／永慶房屋研展中心副理 陳金萍

隨著房價的持續攀升、民眾的收入沒有相對應的成長，小宅化的現象已經被許多民眾所明顯感受。但是值得注意的是，小宅化現象在不同總價帶的房屋中，其單價上漲、坪數縮水的幅度並非均等。

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永慶房屋整理近10年以來，台北市房屋的平均單價、平均坪數和平均總價三者數據，並切分出「1500萬元以下」、「1500萬~3000萬元」、「3000萬~7000萬元」和「7000萬元以上」四個總價帶區間進行分析比對。結果可能令很多人驚訝：總價帶愈低的房屋，其平均單價的漲幅、房屋平均坪數的縮水，都比總價帶高的房屋來得更為劇烈。

▼觀察台北市10年來不同總價帶變化，高價宅的總價增加最多。（圖／永慶房產集團提供）

總價帶展實力 豪宅10年增18%

數據顯示，台北市近10年來，7000萬元豪宅水準線以下的房屋，平均總價都沒有劇烈變化。「1500萬元以下」的區間帶，10年來總價不增反減，下跌6.8%；「1500萬~3000萬元」區間，微幅下修0.1%；「3000萬~7000萬元」小幅下修0.7%。相比「7000萬元以上」的豪宅市場，10年間總價上漲18.7%，顯示近10年來，相較於高資產族群，一般民眾的購屋總價能力沒有增加。

一般民眾的購屋總價能力沒有增加，房市價格又持續上漲，就導致了房屋單價上漲、坪數縮水的小宅化現象，而且總價帶愈低的房屋，其增減幅度愈劇烈。

先看單價：「1500萬元以下」總價區間的房屋平均單價，在近10年間每坪單價飆漲46.6%！然而總價帶愈高，漲幅愈緩：「1500萬~3000萬元」區間10年單價上漲20.7%，「3000萬~7000萬元」和「7000萬元以上」區間的單價分別上漲11.2%和12.8%。

▼觀察台北市10年來不同總價帶的單價變化，以低總價漲幅最大。（圖／永慶房產集團提供）

低總宅房價飆漲46.6% 坪數卻縮近45.3%

至於在近10年間台北房屋坪數的變化，「1500萬元以下」房屋坪數縮水高達45.3%；「1500萬~3000萬元」坪數縮水17.1%；「3000萬~7000萬元」坪數減幅10.5%；而「7000萬元以上」的豪宅，平均坪數不僅沒減少，甚至還增加8%。

從上述數據顯示，總價愈低的房屋，受到小宅化的衝擊愈明顯。會有這種現象，筆者認為，主要跟低總價房屋的交易相對熱絡，以及購屋族群的購屋能力已到極限的狀況有關。房屋的總價愈低，能夠負擔的民眾也就愈多、因此交易便容易愈熱絡。

▼低總價的坪數縮水最嚴重。（圖／永慶房產集團提供）

民眾購屋能力沒提升 驅使小宅化現象

數據也顯示，低總價的房屋，向來是台北市房市交易的主力。熱絡的交易也使得房價迅速推升，造成單價漲幅明顯，但是在民眾購屋能力沒有明顯提升的情況下，也促使房屋坪數減少狀況變得更為劇烈。再加上低總價房屋的坪數通常來得較少，相同坪數的減少，也使得減幅因而陡上。

追根究柢，會出現這樣的小宅化現象，主要還是民眾的購屋能力沒有顯著提升。即使維持房屋總價，但是通貨膨脹、人力、營建成本的增加，還是會變相反映在房屋單價的上漲，以及坪數的縮水。如何提升民眾的實質購屋能力，可能才是減緩小宅化現象的正解。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）