政府打房建商不買了！土地交易量6年最低 商仲：明年有望成長

CBRE世邦魏理仕台灣昨（19）日發布今年商用不動產投資與租賃市場最新數據，發現建商購地力道減弱，土地交易衰退41%，6年來最低，不過也樂觀認為明年整體投資人信心逐漸改善之下，商用不動產成交量有望小幅成長。

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根據世邦魏理仕研究部統計，2023年截至12月17日為止，全台大型土地及商用不動產成交金額總計近2,558億元，較去年同期下滑23%。衰退主因是土地市場大幅降溫，建商受到貸款限制、房市震盪等利空因素影響，購地力道明顯減弱；近年工業土地價格漲幅大，亦影響製造業廠商購買意願，導致全年土地買賣金額僅1,239億元，與去年相比衰退41%，寫下6年來最低交易量。

建商購地力減弱 企業剛需帶動商用不動產

不過商用不動產市場則逆勢成長，今年迄今成交總額共計1,319億元，小幅年增7%，主要受惠「新光一號」資產處分案順利標脫，以及國內企業自用需求維持穩健。進一步觀察可發現，非地產企業購買商用不動產金額佔總成交量6成，合計斥資806億元，其中自用需求即貢獻655億元。

另一方面，預售辦公室產品因具備財務及空間規劃上的優勢，也獲得不少企業主青睞，今年成交近294億元，較去年大增100%，如崇越科技、新加坡商鴻運科及輔信科技等企業，皆大手筆購入位於雙北的全棟預售廠辦或辦公大樓。

▼今年全台大型不動產投資市場交易金額，為6年來最低。（圖／世邦魏理仕提供）

世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示，歷經連兩年大型不動產投資金額呈雙位數下滑後，明年在央行貨幣政策趨於穩定、國內經濟成長加速之下，「整體投資人信心將逐漸改善，2024年投資市場成交量有望小幅成長」。

明年投資信心將改善 壽險業仍居弱勢

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，明年台灣央行政策利率可能維持不變，意味著保險業礙於最低收益率高達2.845%，未來數季投資量能難以放大，將持續在商用不動產市場上位居弱勢，估計2024年投資市場重心仍將以企業剛性需求為主。

若以不動產類別來看，李嘉玶補充，世邦魏理仕最新投資人意向調查結果顯示，64%受訪者偏好可穩定收租的收益型不動產，位於成熟地區的辦公室及工業物流資產將是明年的熱門投資標的。」

▼世邦魏理仕認為明年投資信心將逐漸改善。（圖／世邦魏理仕提供）

至於商辦租賃市場，2023全年台北市中心優質辦公室淨去化量總計6,253坪，顯示市場逐漸擺脫需求低迷的窘境。然而今年共有約26,600坪的新商辦供給釋出，第4季平均空置率較去年底增加1.5個百分點，升至5.1%。

外商租戶成本管控 A辦租金難大漲

觀察最新租金表現，第4季台北A辦及B辦平均租金分別為每坪3,036元、1,888元，均呈現緩升格局；其中A辦市場平均租金年增率僅1%，為2018年來最低成長，過去向來是市場最大驅動力的信義基隆區A+辦公大樓，今年租金漲幅僅約0.5%，顯示外商租戶強調成本控管的趨勢，已對A辦租金成長動能造成影響。

▼台北商辦租金呈現緩升格局。（圖／世邦魏理仕提供）

世邦魏理仕顧問暨交易服務部主管李智偉判斷，2024年整體租賃需求將因經濟表現好轉而上升，然而未來1年台北市中心辦公室新供給合計逾2.7萬坪，將使平均空置率小幅增至5.8%。

李智偉強調，有鑑於市場上高達近8成優質商辦的空置率低於3%，預料2024年多數房東仍握有談判優勢，平均租金維持和緩上揚。考量未來數年市區新增供應持續增加，部分A辦大樓房東為避免流失租戶及縮短招租期，中短期內將維持租金開價不變，甚或在租賃條件上釋出更多彈性。

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）