如何評估房價趨勢？專家親曝3準則：實戰印證理論

買房除了看舒適程度，通常也會關心房價，根據房產專家「阿宅-雙碩士地產顧問」的觀點，評估未來房價趨勢的核心概念，能用一句話簡單描述，那就是「長期看產業人口、中期看土地、短期看金融」。

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臉書「阿宅-雙碩士地產顧問」的版主阿宅表示，民眾關心房價，一般最常用資金面來看漲跌，認為只要資金寬鬆，股票房地產就會漲，如果資金緊縮就會價跌，這是因為房地產有居住、投資雙重性，在投資需求下，資金的確會影響房價，但從土地經濟觀點來看，房價趨勢不是只看資金。

阿宅用簡單一句話分析，一般人想判斷房價漲跌，只要牢記「房地產長期看產業人口、中期看土地、短期看金融」他認為，上述三個指標代表需求面、供給面以及資金面，有助評估房價趨勢。

阿宅認為，產業及人口代表需求面，意味著有多少人會來買房，至於人口代表最直接的需求，其中產業扮演的角色是導入就業機會，促使區域人口增加，如此將會改變長期區域發展的面貌。

他舉例說明，國人觀念認為台積電到哪設廠，哪裡的房地產就會價漲，就連台灣、日本也一樣產業發展可用商業登記及公司登記家數變動看，至於人口可用人口數及戶數變動看。

▼根據阿宅說法，南港這11年來房價漲勢亮眼。（示意圖／Google map）

土地代表供給面，就是當地可以蓋多少房子，可用住宅區及商業區土地面積來看。以台北市為例，除了住宅區之外，台北市商一至商四可做住宅，所以一併考量。

有關金融代表資金面，是資金對房價造成的影響，資金寬鬆對於短期房市有利，可以用升降息及貨幣供給如M1B、M2變動率的變動趨勢看，不妨比照房價數據印證準不準。

根據阿宅的說法，101~112年台北市房價成長最多的行政區，這11年來漲最多的並非大安、信義等蛋黃區，而是蛋白區的南港，房價上漲多達42.86%，再看產業面的表現，南港產業登記總家數成長14.84%，在台北12行政區排名第3，人口方面戶數成長9.1%，更是再12行政區排名第1。換句話說，產業及人口的成長支撐起南港房價。

他強調，即便是房價成長行政區前6名，在南港、中山、大同、文山、松山、內湖當中，除了松山受限土地供給因素，預售新案少造成房價漲幅，包括南港、中山、大同、文山、內湖在產業及人口方面，都是台北12行政區成長幅度的前段班，同樣印證產業「房地產長期看產業人口、中期看土地、短期看金融」的評估原則。

（封面示意圖／pexels）