4年金檢160次! 央行3理由喊:打炒房已見成效
(2025/02/18 17:55)房貸水位拉警報 買預售較安全? 內行曝真相:提前對保也沒用


銀行房貸水位拉警報影響層面持續擴大,首當其衝的就是中古屋購屋族群,銀行拒收件、利率拉高、貸款成數降低或是冗長排隊災情不斷,但業內人士卻提醒,即使購買的是預售屋也不見得能保證順利申貸。
一名銀行放款人員在PTT上發文表示,銀行對預售屋整批對保一般會提早在交屋前3個月至半年,正常來說銀行與建商做整批建案對保或是專案對保,確實會保留專門額度給此批住戶使用。
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但他指出,有些銀行只是配合建商喊出房貸專案為噱頭,實際上有沒有預留額度根本不知道,即便真的有預留額度,但經辦人員無法控制法人金融提款,內部又缺乏協調機制,就會造成「個人金融放款額度已經預留好,卻被法人金融大額提款」。預售屋提前對保也不能保證有授信額度,只是當政府推出新的管制措施時,有提前對保的文件日期就能避免受到影響。
內行人指出,「銀行法」72-2雖規定不動產放款比例為銀行總存款30%,但實際上只要接近或超過27%,就會引來主管機關要求說明改善,因此各家銀行對於零星數百萬、千萬的撥款還「動得了」,但購屋族想讓銀行願意撥款,最好能增加誘因,例如購買房貸壽險等金融產品,讓銀行願意配合放款。
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出,若無特殊意外,下半年房市持續走熱下,銀行房貸放款量體將仍趨高,且時間點更推進年底,傳統上本就更有出於額度滿水位而難以貸款的狀況,民眾善加利用該條款未限制的非商業銀行進行貸款,自然為首要對策,而如果本身資產,與購置物件條件還不錯,依舊有機會談得好條件,有意進場或在之後陸續交屋者,除非槓桿開太大,否則倒不一定需要太過擔心。
至於這樣的時間點也不必太悲觀,陳炳辰指出,銀行房貸滿水位前提都在於房市沸騰不降,但近期資金環境不穩定,是否進一步出現過熱降溫,反而也能讓滿水位情勢稍降,惟屆時則有其他需面對的窘況。
至於建商與銀行合作層面,陳炳辰認為,確實得留意這波局勢帶來的貸款困擾,大型建商與銀行業務的往來有一定程度的密切性,相對更具備優勢,這又是除了建案品質外,購屋時要對建商名聲、品牌有所考量之處。且太小的建商本來就在購屋時方方面面都有較大的風險,事前都得有所評估。
(封面示意圖/好房網提供)
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