房市管制不鬆綁 央行遭批「睜眼說瞎話」 胡偉良：忽略資金壓力

央行上周召開第2季理監事會，未鬆綁金融管制措施，更稱聲換屋族申貸問題不多，引發相關業者極大反彈，怒斥「睜眼說瞎話」，品嘉建設創辦人胡偉良對此感嘆，此狀況凸顯政策認知與市場現實間的巨大落差，未看到換屋族真實困境的資金巨大壓力，也忽略了業者的生存壓力。

為何央行和業者晚如平行世界，對這波金融管制措施看法與市場差異這麼大？胡偉良指出，央行立場與基層現實的脫節，是政策視角的侷限，因為央行關注的是金融系統性風險（如房貸違約率、銀行放貸品質），可能認為當前規定（如第二戶限貸、信用管制）已足夠防範風險，因此「問題不多」。

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然而市場真實困境，從站在第一線的業者看到的卻是換屋族卡關，許多想「小換大」、「舊換新」的家庭，因現有房貸未清、新購屋被認定為第2戶而面臨超高利率（接近3%）或低成數（甚至不到5成），加上高房價，資金壓力巨大。

由於換屋族是市場重要支撐（通常有自備款、信用較好），一旦他們無法順利交易，變影響市場交易動能，整個房市流通性下降，連帶影響建案銷售、中古屋交易量。

至於建商及代銷業者，胡偉良補充，則因為面臨銷售停滯、資金壓力，成本轉嫁困難，但土地、營建成本居高不下，所以降價空間有限。

胡偉良更指出，央行所謂的「問題不多」，其實是忽略了不少關鍵點，首先是「問題」的定義差異，央行可能將「問題」定義為「大量違約」，但業者認為「無法完成合理換屋需求」本身就是大問題。

▼央行因換屋族申訴案件不多而認為「問題不多」。（圖／東森財經新聞）

此外，換屋族的問題，則是隱性成本與社會影響，例如被迫延長通勤時間、忍受不合適的居住空間、家庭計劃被打亂等，這類的「非金融性成本」未被計入。而且換屋族的困境恐造成市場扭曲，顯示政策可能「誤傷」真實需求者，卻未必有效抑制短線投機（如法人購房、特定區域炒作）。

而業者憤怒的根源，則來自生存壓力，胡偉良表示，換屋需求受阻、成交量萎縮，直接衝擊建商新案去化速度、房仲中古屋成交量、代銷售後佣金。後續影響的就是資金鏈緊繃，建商面臨利息負擔加重、銷售期拉長，中小型建商尤其危險。業者因此砲轟連連，便是認為當前政策未能有效解決「市場剛需被壓抑」的核心問題，反而讓交易陷入僵局。

胡偉良指出，高房價、高利率、嚴苛貸款條件疊加，使「有實際居住升級需求」的換屋族成為最大受害者之一，這是供需結構性的失衡。而政策副作用也因此顯現出來，在央行打擊投機的同時，緊縮政策不可避免會壓抑部分真實需求，成為政府精準施策的最大挑戰。

胡偉良感歎，央行作為決策者，看到的宏觀數據如整體房貸餘額、違約率，與基層感受到的「交易冰封」、「客戶痛苦」存在巨大落差，形成資訊不對稱，便造成有央行覺得問題不大、業者卻哀號連連的結果。

這樣的僵局有可能破解嗎？胡偉良提供三方立場的建議，首先是針對央行及政府，應正視市場反饋，需更細緻評估政策對「真實換屋需求」的實際衝擊，而非只看金融風險指標。

並思考政策微調可能性，考慮對「明確出售舊屋換購新屋」（需有嚴格配套，如切結書、扣押權設定）的個案提供更合理的貸款條件（如利率、成數）。並採多管齊下的策略，解決高房價根本問題（增加供給、改革稅制）才是長久之計，單靠金融管制效果有限且副作用大。

胡偉良強調，決策者應正視政策在基層執行面的真實代價，就是當無數普通家庭因制度卡在換屋路上時，「問題不多」的說法確實難以服眾，解決之道需要更精細的政策設計和更貼近市場的溝通，而非各說各話。

對於換屋族的建議，則是謹慎財務規劃，在政策鬆綁前，需更審慎評估自身資金流，計算最壞情況下的承受能力。此外還可尋求專業協助，例如諮詢專業代書、貸款經紀人，了解各種可行性方案（如轉增貸、擔保品設定等）。

至於市場的業者與買家，胡偉良建議，應該適應新常態，短期內政策大幅轉向可能性低，買賣雙方需在價格與條件上尋求新平衡點。他也提醒，央行與業者的對立，本質是「金融穩定」與「市場流通」兩難困境的體現。

（封面示意圖／取自pixabay）