預售屋「下殺三步曲」要來了！ 專家籲央行：選擇性鬆綁

台灣房市第六循環走到2024年Q4正式結束多頭走勢，中南部成屋率先領跌。2025年Q1成屋與預售市場同步走弱，由於區域個案表現強弱分明，致使一些專家仍然相信預售價格仍未下跌，但到第二季市場氛圍已經明顯感受到全面下修的壓力。房市趨勢專家曝，預售市場「下修三步曲」，從「換約潮→解約潮→斷頭潮。」

李同榮指出，預售市場通常會比成屋市場敏感，也是房市先行指標，但這波下修卻是由中南路成屋率先於2024年Q4開始領跌，而此時預售市場卻聞風暫時不動，主要理由有二：其一是建商口袋深暫時挺住，其二是怕引起已購戶反彈，改以贈送裝潢傢俱促銷，事實上就是偷偷降價。但隨著交易量持續探底，預售市場價格到第二季已經開始明顯鬆動，預期下半年會有更大幅度的下修，換約潮、解約潮會明顯增加，到年底或明年初甚至會有斷頭潮出現。

★【理財達人秀】2數據亮燈 台股3萬5? 籌碼轉強ing 翻身大戶股 ★

房市反轉 預售市場「下修三部曲」

1、換約潮（平轉期）：換約潮出現在房市下修初跌段，此時投資客只要讓利，就可順利出埸，已交屋投資客先殺價，逼未交屋投資客採取平轉或殺價出場，而平轉換約潮現象在去年就已開始，已經是過去式。

2、解約潮（認賠期）：解約潮會出現在房市下修主跌段，此時房價明顯下跌，2023年7月禁止轉售以後購買的預售屋不得轉讓，但這兩年購買的價格較高，與目前價格比較，有些人小賺、有些人小賠，而因爲預期房價會持續下跌，就出現自住與投資客相繼解約認賠出場，今年上半年已有近千件解約，集中在中南部，解約潮這已經是現在進行式，預期下半年會進入高峰。

3、斷頭潮（賠不起時期）：斷頭潮會出現在房市下修末跌段，因跌幅深，自住客與投資客不但賠不起，也無法繼續履行合約，只好斷頭收場，斷頭潮預期在今年年底或明年初出現，不過若巿場沒有太大利空而跌幅不深，斷頭現象就會減少。

避免斷頭潮與爛尾樓出現 專家籲央行限貸措施應「選擇性鬆綁」

李同榮指出，綜上所述，預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現，此時仍會有自住客與中期投資客預期3年後巿場會轉好而願意進場承接。

此時，預售屋若不開始降價，交屋潮與投資客拋售潮啓動就會跌更深，下半年在資金斷鏈與投資客多殺多的壓力下，建商適度調整價格是時勢所趨。為避免斷頭潮與爛尾樓出現，央行限貸措施應選擇性鬆綁，針對首購與換屋族群貸款限制鬆綁，才不致促使交易量不正常持續萎縮，不但扭曲市場，也傷害產業發展。

（封面示意圖／翻攝Pixabay）