屋主無視房市轉冷「硬要貴3250萬」 專家教1招：市場會給答案

自從央行祭出第七波信用管制措施，房市景氣有感轉冷，但即便如此房價讓利空間有限，甚至還有賣方堅持開價比實登行情多250，不免令人好奇是屋主過度樂觀，還是有何底氣支撐開價，對此臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明嘗試從賣方心理、市場博弈與物件特殊性等三大面向，解析為何有些賣方打死不降價，提供購屋族做為參考。

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阿明撰文指出，房市轉冷但賣方堅守價格，不肯減價的原因大致有幾點，一方面是對成本抱持迷思，深信自己的房子成本高昂，因此不肯輕易讓利，同時抱持「房價永遠會漲」的刻板觀念，而且看到別人漲房價或是成交到好的價格，又會萌生跟風心態，認為別人可以為何自己不行，這些因素支撐下促使房價難以折讓給消費者。

以下是阿明彙整的重點：

真相1：賣方還在懷念「房價永遠漲」美好年代

許多屋主因「成本價迷思」作祟，將「購入價+裝潢費+持有成本」全數灌進售價，無視市場已轉冷，例如5年前以2000萬買進，裝潢花費500萬，一心想轉手賣3000萬，但銀行鑑價可能只有2500萬，並且抱持「別人可以我為什麼不行」的跟風心理，看到社區某戶高價成交，就認定自己的房子也值同樣行情，卻忽略樓層、屋況等差異。

如果要與這類屋主打交道，阿明提醒購屋族，這類賣方通常「不急售」，除非遇到超級喜歡的買方，否則寧願慢慢等，不妨直接出示最新實登與銀行鑑價，或許能用數據打破他們的幻想。

真相2：賣方玩「心理」先開高再讓你砍

部分賣方刻意開高價，想讓買方因砍價享受到成感，但最終成交價可能仍高於實登， 例如開價3250萬，被買方砍價到3050萬，自以為賺到但實登行情只有3000萬，對此阿明提醒，這種方法屬於「測試市場水溫」策略，並且常見於「多房族」，因為這類屋主不急著賣房，會先開高價試水溫，若真的沒人問再調整。

如果要與這類屋主打交道，阿明建議可以大膽出價，但堅持「以實登為基準」，必須釐清同社區最近成交價行情，以及銀行實際估值，才能避免被話術蒙蔽。

真相3：你的實價登錄，可能漏了「隱形價值」

如果物件有「稀有景觀」、「頂樓露臺」、「車位多一個」等優勢，實價登陸未必能反映來，例如普通戶實登3000萬，但唯一一戶「邊間+雙車位」可能真有3250萬行情，因此阿明建議，買房過程可以要求房仲提供「同社區不同條件的成交比較」，確認溢價是否合理，一但發現屬於稀缺物件，除了評估價差也得考慮自身需求，不一定要急著出手。

阿明也提供實戰策略給購屋族如下：

1. 先判斷「賣方是真硬還是假硬」

真硬派：拒接電話、不給議價空間 → 建議放棄，別浪費時間。

假硬派：嘴上說不降，但願意聊 → 可持續追蹤，等其心態鬆動。

2. 用「競爭物件」施壓

明確告知：「隔壁棟同坪數開價2950萬，您這間若堅持3250萬，我只好去談那間。」

3. 設定「停損點」，避免感情用事

阿明強調，以目前市況來看，即使再喜歡的房子出價也不該超過實登價格，建議從實登85折開始談，若賣方不願妥協，建議果斷改找其他物件，避免陷入價格拉鋸戰，「市場會告訴你答案，耐心是最好的殺價工具」。

根據阿明的說法，面對房市景氣冷清階段，那些堅持比實登高250萬的賣方只有兩種結局，第一個是等到一個「不懂行情」的買方，但這種機率越來越低，第二個結局是撐了半年之後，最終還是默默降回市場價，因此他建議購屋族，與其說服賣方降價，不如讓市場說服對方，買方可以主動出示數據，或者拉長詢問時間，例如每隔一個月詢問一次，等到賣方認清現實後再出手，「畢竟，在房市修正期，『買貴的風險』遠大於『沒買到的遺憾』！」

（封面示意圖／Pexels）