房地合一稅「免稅」變多了！ 專家：屋主認賠殺出

房地合一稅制下，持有越久越能爭取出售時低稅或免稅的優惠，不過第七波信用管制上路後，似乎打亂許多賣方的腳步。台灣房屋集團觀察財政部最新房地合一稅各稅率案件佔比變化，今年Q1以非自用持有5-10年，「稅率20%」案件占比最高，達42.3%，比去年Q4增加1.5個百分點；無應納稅額的「免稅」案件也有高達22.1%，且亦較上季增加1.4%百分點。

進一步觀察，第七波信用管制後的免稅案件佔比變化，2024Q3之前，原為逐季下降，但限貸令上路後，免稅案件佔比連續兩季成長，今年Q1已有超過五分之一的案件免稅，佔比季增1.4個百分點，成長狀況與持有5-10年轉售的20%稅率平分秋色。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，免稅交易佔比提高，主要有兩大因素，首先是「自住免稅」，連續設籍6年以上的自住房屋，享有轉售獲利400萬元以內的免稅優惠，超出的獲利金額也可以10%低稅率計算，不過由於限貸令後漲幅收斂，自住售屋獲利超過400萬的案件比例縮減。再者，「認賠殺出」的案件增加，房地合一僅對獲利案件課稅，屋主賠售即免稅，近期景氣收斂，屋主心態軟化、讓利下車的情況也略有增加，使第七波信用管制後的免稅案件佔比逐漸提高。展望後市，在央行未鬆綁限貸令前，市場的保守氣氛持續瀰漫，價量表現難以提振，整體轉售獲利也將持續下滑，預估未來免稅案件的佔比還會續增。

限貸令致待售、排撥期長 短期交易驟減

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房的原則是「打投機不打自住」，在政策導引下，房市朝長期持有調整，短期交易風氣淡化，所以攤開近一年的各稅率佔比，可發現長期持有的20%稅率以下案件，總體呈現上升趨勢；而適用高稅率的短期交易，佔比則一路從2成左右，下修到15%上下，「剛需為王，長線佈局」已成現今房市的最大公約數。

其中最大宗的20%稅率，持有年限為滿5年未滿10年，和上一個級距，持有滿2年未滿5年的35%稅率相比，稅率差距高達15%，落差鮮明，因此許多屋主都會至少撐到可適用低稅率的時間，轉售獲利就能省下大幅稅金，使20%成為最主流的交易稅率。

觀察兩年內銷售「稅率45%」的案件佔比，則從2024年Q4的15.7%，下滑至今年首季13.8%，季減少1.9個百分點，下降最多；持有2-5年的「稅率35%」佔比也減至16.7%。陳定中進一步指出，適用45%稅率的兩年內短期交易，受打炒房影響最深。第七波限貸令後，不僅待售期拉長，貸款的申辦與排撥期程也比以往冗長，所以想要在短期內完成轉售的難度上升，增值空間亦已相當有限，使45%稅率的案件佔比縮減程度最鮮明。

（封面圖／台灣房屋提供）