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(2025/12/03 12:57)房貸出「新招」 換屋族慘了？專家解題：想增貸幾乎不可能
2025/08/26 14:19
央行緊縮房市資金動能，市場似乎出現「限貸困境」，隨著利率高檔不下，不僅讓購屋族壓力增加，銀行對部分房貸產品與借款條件也更加嚴格，甚至傳出有「N+1」的特殊模式，讓原本想換屋或首購的族群，籌備資金的難度不斷升級。
以台中銀行為例，雖然沒有排隊撥款問題，但為了在房貸以價制量，傳統首購房貸目前採取統一定價利率為3.1％。該行在法說會上強調，目前房價居高且有鬆動跡象，必須維持高度警戒，因此針對《銀行法》72-2條所規範的不動產放款案件，均採取保守策略，土建融大幅縮減外，一般傳統房貸也會依照物件與貸款人個別條件而篩減。
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此外，在交屋市場上，貸款申請受阻的案例頻傳，不僅成數被壓縮，還可能碰上「N+1」的貸款設計。舉例來說，總貸款7成會被拆成「6成＋1成」兩筆方案，且條件各不相同。
那麼「N+1」的貸款條件，到底與一般房貸條件有哪裡不同？住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，N+1的放款方式，可以想像成「裝潢貸」的概念，而另外多出的1成，通常擁有較高利率，不過最主要的還是銀行在設定抵押權的順位。
陳炳辰解釋，房貸通常會在過戶時同時設定放貸銀行爲第一順位抵押，而Ｎ+1就會再設定一筆第二順位，這樣下來該物件就已經有2筆設定抵押，未來要再拿去其他間銀行進行增貸，幾乎是不太可能，換句話說，這樣一來除了民間借貸外，幾乎是斷絕了屋主融資的可能性。
對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，銀行在這波限貸環境下「真的噱海了」，即使利率越喊越高民眾仍得接受，更形容現況是央行及銀行態度很強硬，「只有房貸族的膝蓋是軟的。」
現今利率那麼高又急著交屋，民眾有什麼選擇呢？何世昌在臉書發文建議，選擇「無綁約」的房貸方案，以房貸順利核撥為優先選項，利率則是其次；交屋之後若對原房貸方案不滿意，再轉貸到利率較低的銀行，部份銀行的轉貸利率比新辦房貸低，假如房貸有綁約，通常會綁3～5年，綁約期屆滿就能考慮轉貸。
（封面示意圖／翻攝Pexels）
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