聽總裁的「貸款不足逾3成」能免違約金？ 專家搖頭了

中央銀行昨（18）日召開第3季理監事會議，除政策利率續凍，並維持第7波選擇性信用管制措施不變，持續控管不動產貸款集中度。針對預售屋貸款成數不足導致交易糾紛問題，央行總裁楊金龍表示，應依內政部的預售屋定型化契約辦理。對此，房市專家何世昌搖頭了！

央行總裁楊金龍說，依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，「不可歸責於雙方」致貸款不足差額在30%以內者，買方得分期清償，差額超過30%者，買賣雙方亦可解除契約，且賣方不得收取違約金。何世昌今（19）日，在《何世昌的房產知識Buffet+》粉專上列出「3大原因」，認為央行這部分闡述應該要更保守，以免讓民眾誤以為楊總裁說可以用這理由無償解約，結果卻衍生出更多糾紛，「歹誌就大條了」。

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何世昌表示，首先央行非裁決機構，其解釋不具強制力，楊總裁只是引述「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並表達消費者若是因限貸令而導致貸款不足，屬於「不可歸責於雙方」因素，消費者可以主張無償解約。但央行不是消費糾紛的裁決機構，總裁的見解不具強制力，「法院判決」才有。換言之，是否屬於「不可歸責於雙方」因素，建商、消費者兩造需經過訴訟攻防、各自提出證據佐證，最後由法官作出裁決才算數。

其次，個案情形不一與舉證不易，每個消費者遇到的情況不盡相同，更何況消費者若要主張「不可歸責於雙方」因素向建商無償解約，建商肯定不是吃素的，怎會輕易應允？倘若兩邊無法心平氣和，坐下來好好談，恐怕會走到打官司那一步。「到了法庭，並不是消費者說了算。你要舉證啊，那要如何舉證、人證與事證的證據力足不足夠，都會影響到訴訟結果。」

第三，何世昌認為法官見解差異，相關官司之中，並不是消費者主張因政府限貸就獲得「無敵星星」得以無償解約，消費者除了要負舉證責任，還要看法官見解而定。他舉出苗栗地方法院一起民事判決為例，消費者以政府「限貸令」讓她無法順利貸得款項，故無法依法給付後續買賣價金。法官認為，首先買房本就要衡量自身財力，其次是蔡小姐也未能舉證，證明無法取得足額貸款肇因於限貸令，所以判蔡小姐敗訴。

何世昌強調依據《預售屋買賣定型化契約》應記載及不得記載事項中，不可歸責於雙方時之處理，有3種方式：

（1）、差額在預定貸款金額30%以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

（2）、差額超過原預定貸款金額30%者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於7年），由買方按月分期攤還。

（3）、差額超過原預定貸款金額30%者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

何世昌強調請看「差額超過原預定貸款金額30%者」，買賣雙方「得」選擇前述方式辦理或解除契約。它的用字是「得」，不是「應」；也就是說，建商與消費者簽訂契約時，針對不可歸責於雙方時之處理方式，可以選（1）、（2）或（3），（3）就是消費者可無償解約。

但問題在於，建商的定型化契約幾乎沒人會選（3），所以就算限貸令符合央行所說的「不可歸責於雙方」，依照契約精神，兩造糾紛就是回歸到（1）、（2）來處理。除非雙方簽訂的契約裡有載明（3），否則不會有央行所說的，消費者可解除契約、不被沒收違約金。如果消費者提出訴訟，首先是「限貸令屬於不可歸責於雙方」這個論述要被法官接受，其次是要舉證「限貸令導致給付不能」。

（封面圖／翻攝photoAC）