房市管制不鬆綁！ 李同榮轟央行：活在象牙塔

央行理事會日前決議，維持既有貨幣與房市政策按兵不動，並認爲房市降溫、漲勢趨緩，限貸政策沒必要進一步鬆綁措施，並指出房市造成解約與糾紛現象並不嚴重，外界與媒體所言是限貸令造成並非事實，請勿誤導。對此，房市趨勢專家李同榮痛批央行「活在象牙塔」，親揭限貸令五大迷失！

李同榮表示，限貸政策引發搶貸亂象叢生，民怨沸騰，央行提出似是而非數據與論述，把責任推的一乾二淨，才真的是在誤導民眾，殊不知限貸政策引發房市糾紛風暴正在延燒，官員不該坐視不管、粉飾太平。他並舉出央行限貸政策的五大迷失，逐一反駁央行理事會的錯誤解讀。

★【理財達人秀】2數據亮燈 台股3萬5? 籌碼轉強ing 翻身大戶股 ★

央行紙上談兵！ 「用落後數據」做出錯誤判斷與房市決策

李同榮針對央行的說明直批，央行官員坐在冷氣房看官方過時資料，做錯誤的解讀與判斷，再粉飾太平，央行把首購貸款困境、預售解約、糾紛、一切都解讀與限貸令無關。對此，李同榮認為央行理事們完全與市場脫節，尤其喜歡引用內政部提供資訊，殊不知房價漲跌依內政部官方公布資訊已落後兩季（9月才公布第一季房價指數），央行理事卻活在前兩季以此做為政策擬定依據，這就是當今房產政策失靈的主因。

五問央行，限貸政策真的沒傷害首購自住換屋市場？解約與糾紛真的與限貸政策無關嗎？

李同榮針對央行理事會發布的說明，提出五大質疑。並逐一反駁央行理事會的錯誤解讀：

（一）請問央行，限貸政策有沒傷到首購市場？

假若央行認爲限貸政策沒有排擠到首購，行政院何須指示新青安排除於銀行法72-2條之外？這證實限貸是有傷及無辜並引發民怨，難道這些民怨與事實與限貸令所產生對首購貸款的排擠效應無關？銀行核貸大小眼已很久，金管會三申五令要銀行優先放貸首購，銀行有遵循嗎？另一方面，若央行不放寬對銀行集中度管制，就算新青安房貸排除天條之外，也難解銀行撥不出款的困境，更何況集中度也不是只有分子問題，一方面不動產貸款年增率須降低（已降低很多），另一方面企業總貸款的投資意願若萎縮，分母縮小，都會影響不動產的集中度升高。

（二）請問央行，限貸令有沒傷到無辜的換屋族？

預售市場換屋族或自住第二戶，被突來第七波限貸令壓迫到陷入解約困境，央行與內政部把這解約的28%第二戶自住者全部歸類為投資客，顯不合理。
而成屋市場有些家庭須要購買第二戶自住，同樣被歸類為投資客，除非同意先買後賣，而央行為配合政院態度，提出先買後賣換屋者可延緩18個月售屋，這只是象徵性的配合，對銀行基層而言，都只有兩個字形容，就是「麻煩」，這政策一點效果都沒有。央行限貸令還沒教訓到投資客，化療式打房先傷到正常的換屋市場，多少無辜的換屋族受傷，而交易量不正常萎縮卻被央行理事們當成打房政績，情何以堪？

（三）請問央行，七波限貸朔及已購戶陷入貸款不足困境，這不叫「朔及既往」嗎？

央行一直宣稱預售限貸沒有朔及既往問題，把此問題切開為建商與購戶契約，要購戶若貸款不足部分可依定型化契約在差額30%範圍依約解決。問題是已購戶在限貸令之前購買才會造成貸款不足，若依定型化契約協商不成，就須解約或違約，解約不了就引起糾紛，害到的是限貸令前的已購戶，這不就是限貸令朔及既往，傷及無辜，難道是已購戶自找麻煩？而央行卻推責說管不到這塊？請問央行，限貸政策帶來的後遺症，卻想卸責，到底誰才是始作俑者？

（四）請問央行，近年解約案有34%因限貸受傷的首購自住者，為何避口不提？

央行引用內政部提供資訊，宣稱近年解約案買受人有38%購買2戶以上，有28%購買1戶預售屋者名下已有其他房屋，合計多屋者占比66%，顯示解約者多非屬自住需求者，央行意指66％都是投資客。

但請問央行，為何與內政部一様避談剩下的高達34%的首購只有一戶的受傷自住戶？更何況購買第二戶有的也是限貸令前已購戶，有的也是大家庭要自住的第二戶，卻無辜受貸款不足之害而解約，官方把他們全歸為投資客，就是粉飾太平，尤其解約現象不斷地遞增，政府不能坐視不管，若第二戶就被界定為炒作投資客，那囤房稅2.0為什麼容許三戶自住不課囤房稅？政策打房標準不同調，受害民眾苦不堪言。另外，央行高價定義偏離市場，房貸只能三成，請問，在台北買個50坪新屋就列為高價只能貸三成，多少人沒辦法買新屋、換新房？央行政策活在象牙塔，令人遺憾。

（五）請問央行，房市消費糾紛真的如央行所說與限貸令無關嗎？

央行列擧房市消費糾紛數據與限貸令無關，卻避開內政部第二季公布的資料，巧妙以今年上半年平均每季352件，把主要原因歸於施工相關爭議為主，因為貸款不足問題只占小部分。
但根據內政部今年第二季房地產消費糾紛統計，「交屋延遲」問題成為買賣糾紛第一名，比去年同期大幅增加8成，共63件。
請問央行，交屋延遲糾紛與限貸政策無關嗎？貸款困難，協商困難，才是建商預售屋以及成屋交易延遲交屋造成糾紛的主因，央行心虛刻意避開第二季糾紛數據的主因來源，粉飾太平、居心叵測。

▼李同榮問央行「限貸令五大迷失」。（圖／李同榮提供）

若限貸令未傷及首購引發民怨 新青安何須開大水龍頭？

李同榮認爲，房市因限貸所產生的解約、違約與消費糾紛已經不斷增加，若政府視若無堵，糾紛風暴將起，所有限貸政策引發搶貸亂象，央行未教訓到投資客，第一排卻教訓到首購與換屋族。若非事態嚴重，民怨沸騰，行政院何須宣布新青安房貸要排除在銀行法72-2條之外？如此的市場亂象、民怨沸騰，央行居然解讀為不實報導，顯然是過於粉飾太平，且欲蓋彌彰。

房產政策迷失 主要出在四大核心問題

李同榮表示，房產政策迷失，主要出在以下4大核心問題：

（一）房產主管機構權責不分，央行主事風險管理，卻錯把打房後衛當前鋒。
（二）打房政策以防堵為主，政策疲於奔命，卻只治標而不治本。
（三）官方市場即時資訊嚴重落後，房價指數公布落後兩季，政策反應無法即時貼近市場。
（四）政策矛盾、網內互打：新青安政策對打三大部會打房政策（包括房地合一2.0、預售禁止轉售、央行六波限貸），央行第七波壓制新青安，最後，行政院開水龍頭為新青安解套，而央行還在管制新青安水龍頭會不會漏水，擔憂因此會致使房價再度上漲，完全不了解房產的市場機制。

▼房產政策矛盾，網內互打分解圖。（圖／李同榮提供）

（封面圖／翻攝《中央銀行》粉專）