6千萬大安豪宅竟「貸不到半毛錢」？ 專家揭禁忌：銀行最怕

臨時需要資金，許多人會選擇以名下無貸款或低負擔房產辦理增貸，作為資金調度方式。然而，在央行信用管制的浪潮下，轉增貸已成房市中最艱難的任務之一。理財粉專「Ziv學長聊貸款」今（12）日在粉專上分享實際案例，台北市大安區一戶市值逾6,000萬元的不動產，銀行竟然增貸不到半毛錢。他提醒若想增貸「3大重點」，並提出「2解方」。

Ziv指出，該屋主持有房產10多年，因過去急需用錢，透過友人介紹向私人金主借貸，卻誤入當鋪型融資，僅借100萬元，每月須支付3萬元利息，利息分期、本金一次清償，並在房屋上設立私人設定。銀行認定此類借款顯示債務人財務壓力極高、風險過大，因此全面拒貸。

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他強調，這類「私人設定」是銀行最忌諱的標記，一旦出現，房屋價值再高也可能被視為高風險資產。最後經過專業團隊協助解除設定後，該客戶成功由銀行取得500萬元資金，利息壓低至每月不到1.5萬元。

Ziv提醒「增貸3大重點」：切勿輕易以房屋設私人貸款、借款前須評估未來退出方式、勿為一時方便犧牲長期信用。他也提供「2大補救」方式，包括自行籌資清償撤件，或尋求專業代書代償、再返回銀行辦理。

他寫道：「第一，自己籌錢（或找朋友幫忙），把那100萬欠款一次還清。然後請當鋪撤掉設定。事隔3～6個月，找熟識的銀行做增貸運用。第二，找專業的代書，安排金主代償。用別人的資金先幫你處理掉設定，再回到銀行做貸款。」他呼籲，「有房不等於一定能借，錯誤設定可能讓價值6千萬房子變成零融資能力。」

（封面圖／翻攝自Google Maps）