少子化好苦惱！「大學宅」租金不漲反跌？包租公要懂這3件事

▲近來大學周邊的出租宅供過於求，導致包租公只好降價求租。（圖／鉅亨網）

以往大學周邊租屋需求龐大，加上穩定的租金收益，讓大學周邊住宅成為投資人瘋狂搶買的標的，不過，近年來受到「少子化」影響，學生租客逐年減少，投資客反而得不償失。對此，房仲業者也提出投資學區出租宅3個觀察要點。

據《經濟日報》報導，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，儘管目前還有不少大學城有低價物件殺出，投報率也不錯，但民眾若要投資，仍應注意「避開後半段班」、「沒有多元客源」以及「區域房市不佳」的大學。

▲分析師陳炳辰指出，北醫周遭因學生租客減少，房價跌幅也較其他區域明顯。（圖／取自Google Map）

分析師陳炳辰認為，為因應「少子化」的衝擊，租客來源是否多元相當重要，像是部分大學少了學生租客，周邊房市往往發生連鎖效應，不只租金跌，房價也跟著下滑。而在房價降低的影響下，原本租屋者就會轉租為買，加速當地房市降價情況，房價跌幅也會超過其他地區，也因此，包租公、包租婆們只能減少獲利，降價求租。

此外，陳炳辰也指出，不僅外縣市大學如此，就連位於台北市的台北醫學大學、大同大學周邊，都出現此現象，例如北醫周遭，因為學生租客減少，出租住宅求售相當多，房價跌幅也較其他區域明顯。不過，若是有多元租客的來源，像是靠近士林夜市的銘傳大學，因生活機能佳，租客除了學生還有上班族，因此租屋市場相對較良好，又或者是桃園的健行科技大學，除了周邊商圈熱鬧，也兼具中原大學的學生租客群。

▲鄰近士林夜市的銘傳大學，因生活機能佳，租客除了學生還有上班族，因此租屋市場相對較良好。（圖／取自Google Map）

然而，陳炳辰也提醒，雖然某些大學地區有著多元租客群，租客來源相對穩定，但若處於房市賣壓大的行政區，民眾也不宜進場，例如淡江大學臨近淡海新市鎮，卻因淡海新市鎮大量供給物件，讓淡江大學一帶房價受到影響，有些房屋賣不出去只好改轉租屋，導致當地市場供需失衡，租金不漲反跌。

大學租屋市場拉警報！距離9月各大學開學日已接近，但根據「屋比」超省房屋比價平台統計發現，至9月1號為止，全國155所大專校院（不含專科學校）周邊1公里內竟還有高達3萬2258間的待租住宅高掛，不僅呈現租不掉的狀態，待租量還比去年同期增加2.4%、763間。另外，觀察目前待租住宅物件量前十名的大學，待租量就有1萬14228間、年增率6.3%，甚至比全國155所大專校院的年增2.4%還高，這十所大學目前周邊都有超過1千間房子等待出租，競爭廝殺相當激烈。

另外，屋比統計也發現，即便全台租金頻頻上漲，甚至已連漲43個月，但目前待租住宅物件量前十名的大學，近一年每坪租金開價卻呈現全面走跌的狀況，包含:中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學等，租金開價年跌幅都超過3%以上，顯見「少子化」加上「供過於求」已使大學租屋市場過往的光環盡失。

▲目前待租住宅物件量前十名的大學，待租量就有1萬14228間、年增率達6.3%。（圖／屋比平台授權提供）

對此，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，過去大學租屋市場動輒7%至10%的租金投報率，吸引不少懷抱著當包租公、包租婆的投資人競相投入，不僅建商頻頻推案，房市交易也相當熱絡，大學周邊似乎成了房市投資的不敗保證。不過，隨著越來越多人加入供給行列，加上少子化影響，觀察目前市場可發現，已有不少大學周邊開始面臨供過於求、難以出租，甚至租金還鬆動下跌的困境，這對大學租屋市場是一個警訊。

▲觀察今年待租量前十名的大學可發現，前五名都落在「台中」地區。（圖／屋比平台授權提供）

另外，觀察今年待租量前十名的大學可發現，前五名都在「台中」且待租量年增幅度甚至都還高達「1成」左右。對此，陳傑鳴指出，台中房市長期以來供過於求情形相當嚴重，空屋率相當高。隨這幾年政府調控房市，交易量縮，很多想台中置產的投資人不想把資金放定存，但又擔心房價短期可能會下跌，因此，紛紛湧入台中各大學周邊租屋市場，除了想長期抗戰，還希望至少能有個穩定的租金收入。

▲觀察近一年台中這些熱門大學租屋市場的租金走勢，租金跌幅也最大。（圖／屋比平台授權提供）

然而，從近一年台中這些熱門大學租屋市場的租金走勢來看，「人多的市場」果然最危險，租金跌幅也最大！過度的供過於求已使得目前台中各大學周邊租金價格走跌，甚至可能要削價競爭才租的掉。因此，建議未來還想踏入大學租屋市場的房東，進場前都要審慎評估各區狀況，貿然進場恐怕會面臨「空租期拉長」與「收益不如預期」的窘境。

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