南韓重拳打房祭「最嚴外資限購令」 台灣買家持有量曝光

南韓近年房價飆升，外國資金湧入首爾首都圈炒房現象愈加明顯，讓不少當地民眾憂心「自己反而買不起家鄉的房子」。為了回應這股輿論壓力，南韓政府宣布自8月26日起，全面收緊外國人在首爾及周邊地區購屋的規範，買家若未經政府許可就出手，最高將面臨房價10%的罰金，甚至交易直接被取消，被視為南韓史上最嚴苛的外資限購令。

根據官方統計，外國人持有南韓不動產的比例逐年增加。至2024年底，中國人持有5萬6301件房產居冠，其次是美國2萬2031件，加拿大6315件，而台灣人則擁有3360件。

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其中首爾及京畿道一帶是外資最熱衷的市場，今年前7個月，首都圈就有4431件外資交易，全年可能突破7600件，遠高於往年，尤其在6月房貸新制上路後，江南、瑞草、松坡與龍山等精華區交易量更是顯著攀升，形成與本地買家截然不同的對比。

新規定明定，外國人、法人甚至外國政府，若要在首爾、京畿道23個市郡，以及仁川7個行政區購買超過6平方公尺的土地或房屋，必須事先申請許可。購屋後更規定4個月內入住、至少居住2年，否則將面臨重罰或撤銷購屋資格。

▼南韓政府宣布自8月26日起，全面收緊外國人在首爾及周邊地區購屋的規範，買家若未經政府許可就出手，最高將面臨房價10%的罰金，甚至交易直接被取消。（示意圖／取自Unsplash）

南韓當局指出，雖然國內買家受限於房貸上限（6億韓元，約新台幣1446萬元），但外資卻能透過海外融資來進入市場，導致投機行為不斷。僅自2023年8月以來，已有497件首都圈住宅交易透過「指定管理者代管」機制完成，其中六成買家來自美國，約兩成來自中國大陸。

實際案例顯示，4月就有一名美國買家以120億韓元（約新台幣2.89 億元） 買下首爾漢南洞豪宅，刷新該社區紀錄；另一位馬爾他籍買家則在江南砸下74億韓元（約新台幣1.78 億元）入手高級別墅，凸顯外資對高端市場的驅動力。

值得注意的是，新制涵蓋範圍包括公寓、多戶住宅與透天厝，甚至部分土地交易，但 贈與、繼承、法院拍賣 及投資客常見的辦公室套房（Officetel）暫不受影響，外資在京畿道與仁川部分買氣相對低的地區，仍不在限制清單中。

此外，政府將加強資金來源審查，要求外資買家提交融資計畫與相關文件，必要時通報金融情報分析院（FIU），並與海外稅務機關交換資料。南韓國土交通部第一次長李尚暻強調：「此舉的目的在於阻止外國投機性資金湧入，穩定房價，確保國民的居住權益。」

（封面示意圖／取自Unsplash）