內湖豪宅「長虹天璽」首筆同戶轉手！半年獲利2100萬

▲北市內湖區「長虹天璽」出現首筆同戶轉手案例，半年獲利2100萬。（圖／GOOGLE MAP）

北市內湖區「長虹天璽」，是林瑞陽、張庭，及各大建商、科技公司董座等名人置產的豪宅，據實價揭露資訊顯示，今年4月交易一筆23樓戶，總坪數為208坪，總價1.96億元，扣除車位每坪單價為107.3萬。據謄本資料顯示，買方為暘潤開發投資股份有限公司，此戶為該社區第1筆同戶轉手交易，前屋主去年11月以總價1.7億、單價98.7萬買下，短短半年轉手即獲利2156萬。

據《經濟日報》報導，此次「長虹天璽」交易戶，前屋主為豐和國際投資公司，其董事即為長耀老闆謝建國，在去年11月以總價1.7億、單價98.7萬買下，單價增幅近1成，以法人名義購買也節省不少房地合一稅。

「長虹天璽」位於內湖路一段巷內，樓高28層，是內湖區指標豪宅，興建7年，去年底陸續交屋，屬捷運西湖站生活圈，採買、交通機能便利，預售時高樓層單價就以百萬起跳，中、低樓層則賣到7、8字頭，以內湖區塊來說，算是相對高價。

▲北市內湖區「長虹天璽」是許多名人選擇置產的標的。（圖／GOOGLE MAP）

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，豐和國際獲利關鍵是買進價格相對便宜，加上正對該社區的電塔拆除，也為社區房價加分不少；另外，該戶以公司法人名義買進賣出，換算也可節省不少稅。

陳炳辰指出，依房地合一稅規定，個人買賣房屋，一年內交易，獲利必須課稅45%，但長耀建設董事長以公司名義購屋，僅需繳交17%營所稅，即便加上未分配盈餘課稅10%，仍相對划算，這也是房地合一稅上路後，很多豪宅交易都是以公司法人名義購買主因。

▲桃園A7合宜住宅。有投資客鑽漏洞賺取暴利。（圖／wiki）

內政部為落實居住正義、平抑房價而生的合宜住宅政策，如今卻有投資客透過鑽漏洞的法拍手法，破除合宜住宅禁轉售期長達5或10年的規定。桃園A7與新北市板橋浮洲兩大合宜住宅，出現好幾戶法拍戶，且其售價來到原本的1到3成。有業者表示：「這明顯是投資客的偷吃步！」

▲合宜住宅示意圖。（圖／桃園市政府）

為解決房價居高不下的問題，政府當初推出了合宜住宅，房價較附近周邊行情約打七折左右。承購人必須符合條件，如個人及直系親屬名下無住宅、家庭收入在一定標準以下，然而上有政策，下有對策，投資客透過流入法拍，使得此住宅不受轉售年限限制。

舉個法拍例子，A7合宜住宅「皇翔歡喜城」10樓之3坪數約45.62坪，一拍法拍底價700萬元，每坪底價約15.34萬元略高於當初售價，但一拍流標，第二拍底價560萬較前一拍打8折，然而最終拍定價格為785萬元，溢價超過4成。投資客藉由合宜住宅與市價之間的差距賺取利潤，一般推估至少大賺2成。

▲浮洲合宜住宅。（圖／日勝幸福站官網)

根據司法院公告，另1筆一拍的「日勝幸福站」，總坪數近55坪含車位，一拍底價1790萬元，全案在去年5月底完工、8月交屋，然而在筆錄中，此物件在去年11月簽訂長達20年的租約，總租金200萬元且已一次付清，因此全案設定不點交，以流標收場。基於「法拍不破租賃」的原則，即便投資人得標，也必須等20年後才能入住，想投標自住的人因而打消念頭。

有業者表示，合宜住宅被法拍，原因除了房價再便宜、弱勢族群仍無法負擔之外，就是有投資客想透過法拍程序打破轉售限制。投資客設定長租約，能同時避免外界人士攪局，讓目標人得以順利標到物件。

房產專家批評，這就是投資客的手法，以常理來看，不會有任何人願意長租20年且一次付清所有租金，這群投資客不該利用社會住宅成為自己套現的工具。另外特別提醒善意第三人，合宜住宅通常品質不佳，不需要背負長期租約作為代價。

浮洲合宜住宅自救會發言人陳健瑋表示，從法拍案來看，的確有投資客投機取巧，政府提供合宜住宅卻又出了大漏洞，無法落實居住正義，希望政府未來能研擬更周延的制度（如禁止炒作），才能真正減輕弱勢族群經濟負擔，達到此政策的初衷。