<東森財經新聞

【小宅買房術】輕鬆小換大 關鍵公式揭密

2022/07/26 16:00 東森新聞記者張琬聆

「先求有再求好」、「先買小再換大」一向是房市專家對小資首購族的購屋建議,畢竟對於預算有限,或未來有換屋需求的買方來說,不管是自住或投資,都相對較彈性也更易踏入有房族門檻。專家建議,先用租金回推可負擔的總價預算,購買小宅,未來再利用增值幅度作為下一間大房的自備款,即輕鬆以小換大的關鍵秘密。

★【理財達人秀】台股多頭在 選後大驚喜! 比特幣爆量 板卡.黃金衝?★

房價高漲的年代,許多購屋族猶豫著該不該買房?而且在預算有限之下應先買小宅,或是為未來需求一次到位買3房?又或是為了買較大空間而選擇相對便宜的公寓,卻擔心未來老了爬不上樓梯怎麼辦?

與其等存夠錢 先算可負擔房價

House123執行長邱愛莉指出,由於現在房價高,房子公設比也高,買到的實際使用空間未必讓孩子長大都夠住,加上貸款利率低,反而租金越來越高,而且生活型態也較多元,工作或生活較容易有異動,因此與其努力想等存夠錢再買大一點的房子,不如先用租金回推,算出可以負擔的總價預算,就近買間小宅或便宜老公寓,以後再換屋。

▼許多購屋族因預算有限,只能先買小宅或便宜老公寓。(圖/東森新聞張琬聆攝)

一般民眾對於買房猶豫不決,無非是擔心小宅空間不夠住,或老公寓的居住機能差,但新穎的大房子又因為房價太高而負擔不起,邱愛莉表示,「買房付房貸,最無痛的方式,就是用『租金』回推!」因為租房子的租金和貸款利息很像,「都是丟到水裡就不見了」。

邱愛莉解釋,若以每個月1萬元租金、用現在1.31%房貸利率來計算,其實跟貸款938萬元的利息一樣(1萬元x12個月/ 1.31%=938萬元)。而其實現在台北很多1房型租金都要1.8~2.2萬元,新北2房也要2.2~2.4萬元租金,因此如果月租2.2萬元,就跟貸款2000萬元利息一樣!

無痛買房公式
公式 用「租金」回推「可以負擔的總價預算」
舉例 2.2萬元租金x12個月/1.31%=2000萬元(可負擔總價)

如果改租為買,總價1200萬元房子,貸款8成(960萬元),採用理財型房貸計算,每月僅1萬元左右利息,還比房租的2.2萬元省更多。

看準增值房 換屋更輕鬆

即使回推租金後可買的房子坪數較小,未來不夠住時還可以賣掉換大,只要房子有增值,都能越換越輕鬆,邱愛莉表示,關鍵就在於「增值的幅度」+「拿回本來投入的自備款」=「下一間房子的自備款」。

換屋關鍵密碼
小換大、舊換新公式 「增值幅度」+「本來投入的自備款」=「下間房子的自備款」
舉例

1500萬(轉手價)-80(交易成本)-960萬(貸款)=460萬(下間房子自備款)

舉例來說,用1200萬元總價,貸款960萬元,買了權狀30坪的房子,相當於每坪40萬元,若未來行情漲到每坪50萬元,相當於總價1500萬元,假設賣屋稅費包含仲介費約80萬元,可拿回460 萬元的現金 (1500萬-80萬-960萬= 460萬元)

以這個460萬元作為下一間房子的頭期款,一樣貸款8成,總價可以負擔到 2300萬元的房子,就算換屋買的價格一樣是每坪50萬,也順利從本來的權狀30坪,換到權狀46坪!邱愛莉強調,這個就是「以小換大」的秘密!

當然邱愛莉提醒,要「換屋越換越輕鬆」,有2個基本條件,一是原來的房子要增值,二是貸款人的收入和信用,要能負擔換屋後的貸款金額。

(封面圖/東森新聞張琬聆攝)

 

【往下看更多】
無殼蝸牛苦哈哈!房租漲幅創25年新高 房仲籲靠這招減負擔
複製竹科效應? 專家:現在是台南房市最好的時機
房市即將泡沫化? 他用倒啤酒理論妙喻「還有倒酒空間」