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賣掉透天出國打拚「20年存8千萬」 他返台傻眼:房價已飆破億

2023/01/18 11:54 東森財經新聞

曾經有位粉絲跟我說,他父親在2000年的時候,將臺北的一間透天厝用2,000萬賣出,作為自己的創業基金,然後帶著全家到德國生活打拚。經過二十年辛苦創業的日子,他爸爸已經拚到將近8,000萬的資產,成為無庸置疑的有錢人。

結果當他們全家2021年回臺灣退休時,他父親去看了一下當年賣出的透天厝,現在的行情竟然已經超過1億2,000萬!害他爸爸突然開始懷疑人生,懷疑自己這二十年到底是在忙什麼。

房地產制度造成的問題

臺灣房地產之所以這麼適合炒作,就是因為制度面出了非常大的問題,導致人民寧可炒房都不想辛苦創業,有錢人利用炒房錢滾錢之後,就會利用各種關係來綁架立法者,讓立法者制定出保護自己財富的制度。

而錯誤的法律制度,更是扭曲了臺灣人的價值觀,比方說在德國炒房是一項重罪,不但會被罰錢,甚至嚴重情況還會被判重利罪,是有刑事責任的,然而在臺灣,炒房者反而變成了投資英雄,不但完全合法,還能吸引粉絲、開班授課,不斷被媒體曝光獲得知名度,這不就等於政府變相鼓勵這些合法的炒房投機客嗎?

反過來說,只要臺灣能將房市相關制度改善,才能讓重要的資金與生產力,回歸到對國家經濟有幫助的地方,讓臺灣停止再依賴炒房拉抬經濟的老路、也降低泡沫化風險。至於臺灣目前的制度是哪裡出了大問題呢?我先就房地產制度來討論。

持有成本太低

1.房屋稅+地價稅

我們最常聽到的,肯定就是臺灣極低的持有成本,也就是房屋稅和地價稅。

房屋稅是針對你持有的住宅課稅,地價稅則是針對你持分的土地來課稅,目前臺灣的自用房屋稅稅率為1.2%,土地稅則是千分之10至55,不過呢,由於房屋稅是用政府的評定現值來計算(低於市價),土地稅也因為一般住宅持有的土地面積極小(例如電梯大樓社區),因此兩者加起來的持有稅相當低,你每年繳給社區的管理費,說不定還遠大於持有稅成本。

不過,也因為臺灣擁有世界級低廉的持有成本,自然吸引滿手現金的有錢人,將資金擺到房地產內避險,因而順勢推升了房價。

2.囤房稅

第二點則是近年吵得沸沸揚揚的囤房稅(又稱空屋稅),什麼是囤房稅呢?就是針對屋主持有的「非自用(不是自己居住使用)」的閒置住宅,課徵較高的房屋稅,因此才被稱作囤房稅。

根據內政部於2022年的統計,臺灣總體空屋率為9.13%,有超過81萬戶的空屋沒有人使用(政府對於空屋的定義是:低度用電住宅),也就是平均每十間房大概就有一間房子是空著的,以先進國家的標準來看,如果空屋率能夠降到6%以下,算是比較健康的供需市場;如果空屋率降到 3%以下,則是處於供不應求的狀態,住宅也能妥善分配給大多數人來使用,因此政府才希望用囤房稅的方式,將這些空屋逼入買賣或租賃市場,緩解高房價與高租金的問題。

所有人都知道臺灣需要囤房稅來解決囤房問題,但吵了這麼多年的囤房稅,只有臺北市於2014年先行實施(非自用的房子在2戶以內課徵2.4%、3戶以上課徵3.6%),而其他縣市的囤房稅,則是耗時了八年的時間,才在2022年的7月份要上路(大方向是2∼5戶的非自用住宅課2.4%、5戶以上課徵3.6%)。

以我個人的角度來看,這樣的稅率尚不足以提高屋主出售或出租的意願,原因是這些屋主在過往的經驗,他們持有房子每年帶來的漲幅都遠高於囤房稅,這就會讓屋主預期心態相當高,寧可將房子繼續擺著繳稅,就算房市變差也沒關係,只要撐到下一波房市多頭再賣出就好。

除此之外,非自用住宅還存在一些界定上的模糊空間(例如沒有被公證的出租房),還必須同時符合空屋的條件,因此在相關配套措施還不夠完整的情況下,囤房稅能產生的效果相當有限。

房貸利率太低、還款期限太久

另一個促使房價上升的因素,就是銀行給予購屋者過於寬鬆的貸款條件,導致銀行的資金能透過盲目進場的消費者,源源不絕地注入房市內。

而在還款期限被拉長的同時,房貸利率也是逐年降低、每個月的房貸支出也降低不少,使得大量民眾能透過這種超長期又超低率的房貸,突然就獲得了進場買房的能力,提高了房屋的需求面。

因此你可以明白,在房屋稅、地價稅、囤房稅都這麼低,銀行又提供低利率與超長還款期,自然就會讓老百姓繼續將資金投入持有成本低、上漲幅度高的房市內。

 

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自/破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記》/李昌鵬(Zack)/采實文化

●作者介紹

「國際超級房仲」李昌鵬(Zack)

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後,創辦了「業務品牌學院」線上課程,希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員,網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠:白天幫助老實的房仲與消費者,晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。 

 

(封面示意圖/pixabay)

 

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