周孝宇／田僑仔一定要看！國土計畫法懶人包這類土地影響最大

2024/01/09 10:32 EBC地產王記者張琬聆整理

文／禾樂都市計畫技師事務所主持技師周孝宇

《國土計畫法》簡介

國土計畫為全國土地之上位計畫以及土地使用之原則，透過陸域以及海域的全面調查和規劃，除消極的將不適宜開發之土地界定，避免在環境敏感地區開發，尤其目前極端氣候災害益發頻繁，土地之保育可有效減少許多災害發生。

另一方面亦積極引導具有適當區位條件之土地開發，並建立土地使用之先後順序。簡而言之，在該保育的地方保育，該開發的地方開發，以期國土永續發展以及發揮最大之效益。

▼《國土計畫法》簡言之是在該保育的地方保育、該開發的地方開發。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

《國土計畫法》於2016年5月1日施行後，共分為三階段實施，第一階段為2年內公告實施全國國土計畫（已於2018年4月30日公告），第二階段為第一階段公告3年內公告縣市國土計畫（已於2021年4月30日公告）。

第三階段為第二階段公告後4年內公告國土功能分區圖（將於2025年4月30日公告），約於1年3個月後正式上路，為因應國土功能分區公告，目前相關23項子法將於今年年底前全數完成。

▼《國土計畫法》已分階段施行，將於2025年正式上路。（圖／翻攝苗栗縣政府）

目前國土可分為三類，分別是受《都市計畫法》及相關書圖管制之「都市土地」、受《區域計畫法》及〈非都市土地管制規則〉管制之「非都市土地」以及受《國家公園法》及相關書圖管制之「國家公園土地」。

而受《國土計畫法》影響最大的是「非都市土地」，2025年4月30日後，《區域計畫法》及相關子法將不再適用，而由《國土計畫法》及相關子法取而代之，而都市土地及國家公園土地仍分別由《都市計畫法》及《國家公園法》管制，亦即不受《國土計畫法》上路時程之影響。

▼影響最大的是非都市土地。（圖／周孝宇提供）

目前非都市土地可分為11種使用分區（特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區…等）以及19種使用地（甲種建築用地、農牧用地、林業用地、特定目的事業用地…等），而土地之容使用項目是依照「使用地」類別而非使用分區。

一般甲種建築用地可以住宅、商業、文教、公用事業等多種使用，農牧用地可做農林漁牧等相關使用，而特定目的事業用地可做學校、社會福利設施、土資場或運動場館等特定目的事業使用。

而國土功能分區依照自然生態、農業生產環境、城鄉發展需求以及資源保育利用等條件劃分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區以及城鄉發展地區等4種分區以及細分為19種分類。

▼《國土計畫法》已分階段施行，將於2025年正式上路。（圖／翻攝高雄市政府都市發展局）

國土保育地區以保育和保安為主、海洋資源地區以資源永續利用為原則、農業發展地區以確保糧食永續安全為原則、城鄉發展地區以集約發展和成長管理為原則，未來雖然也有使用地的編定，但土地之容許使用項目是依照「國土功能分區及分類」而定。

地主最關心的除了土地允許使用項目以外，就是土地的開發強度，未來各國土功能分區及分類之建蔽率及容積率如下表，但若各目的事業法令另有訂定建築面積、建築高度即使用強度者，從其規定。

但若該土地原屬區域計畫法之甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、窯業用地、鹽業用地、礦業用地、交通用地、遊憩用地、殯葬用地及特定目的事業用地，其建蔽率及容積率依照目前土地使用管制規則而定。

▼未來土地開發強度取決其分區及分類。（圖／EBC地產王製表）

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）