房市買氣沒了！專家曝主跌段時機：寒冬才剛開始
(2024/11/04 12:51)
房市買氣火熱？專家揭「虛胖」：不要被騙
2024/04/12 17:05 EBC地產王 記者張琬聆
今年第1季建物買賣數大增3成，買氣好火爆！不過專家拿出20年來數據潑冷水，表示成屋市場買氣雖然有復甦，但其實沒那麼熱，今年建物移轉數大成長一面倒來自新成屋案交屋潮，「數據明顯有虛胖的嫌疑，消費者不要被騙」。
近期內政部公布全台六大直轄市2024年第1季建物買賣移轉棟數，共計6萬3226 棟，與去年同期年增28.3%，大增近3成，創下自2012年來、13年來次高紀錄。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，市場常提到的買賣移轉棟數，一般指的是「建物所有權買賣移轉棟數」，代表的是完成登記過戶的建築物數量。
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由於該數據除有因行政作業的時間落差，導致數據落後市場實際買氣約1~1.5個月，陳傑鳴強調，最大的盲點出數據把「成屋交易量跟預售案完工後的交屋量一起算入」，也導致一旦有建案交屋潮，就難分辨成屋市場的真實買氣。
▼建物買賣移轉棟數有行政實間落差，以及包含第一次登記的交屋量誤差。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
陳傑鳴指出，預售屋取得建照後才能開工，建物完工後會陸續申請使執照，接著辦理水電、門牌、稅籍等作業後，起造人才會去做建物所有權的第一次登記，最後就會交屋，因此建物買賣移轉登記的數據就會涵蓋這些交屋數據。一旦新屋交屋量愈大，當期買賣移轉數據就衝高，「其實這些數據，代表的是預售屋2~3年前推案時的交易，與當前買氣並無關聯」。
數據包含3年前預售交易 扣除後買氣仍低
「如果民眾只看買賣移轉件數年成長幅度大，就認為房市買氣很好，很可能會誤判！」陳傑鳴建議，最好的方式是將買賣移轉量扣除預售屋成屋時的「所有權第一次登記」棟數，才能觀察出真實成屋買氣，另外再搭配實價公布的預售屋交易量，才會比較客觀。
▼觀察近20年成屋市場買氣，可發現近年市況並非高點。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
若比較近20年扣除「所有權第一次登記」的買賣移轉棟數來看，陳傑鳴坦言，「目前成屋市場其實沒有那麼樂觀！」以去年建物買賣移轉數來看，雖然守住30萬棟大關，扣除第一次所有權登記的14.9萬棟後，實際成屋交易僅近15.8萬棟，是近6年新低量，直逼2016~2017年的房市寒冬期最低點，顯示成屋市場買氣仍相當低迷。
今年第1季六都累計總買賣移轉棟數為6.3萬棟，年增28%，但今年第1季第一次登記棟數卻高達4.3萬棟，年增幅度高達39%，陳傑鳴認為，顯示有大量交屋數據「灌水」在買賣移轉件數中，實際買氣成長並非如數據看起來那麼好。
由於政府打炒房力度愈來愈大，雖然去年8月還推出「新青安優貸」方案，讓交易量止跌回升，但陳傑鳴提醒，目前房市買氣絕對還不到火熱的階段，仍須謹慎看待數據，避免誤判市況而輕易追高。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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