數字會說話　是不是鬼城就看關鍵密碼！

全台各地處處有重劃區，開發初期的黑暗階段常因空地多、新穎大樓林立卻少人入住，被譏為「鬼城」，尤以開發逾10年的「林三淡」最廣為人知。不過房仲業者發現重要的關鍵密碼，觀察空置率跌破10%後，房價就緩漲向上，發現林口、三峽皆在突破此關卡後，從供過於求走入供需平衡，大樓房價皆寫下今年新高。

空置率一直是市場上關注的議題，但究竟空置率多少是供過於求、供不應求，一直沒有好的參考答案，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察林口、三峽、淡水這類以重劃區為都市主要發展主軸的區域來看，10%似乎是一個很關鍵的關卡，越靠近10%供需狀況越為平衡，一旦景氣走揚需求增加時，房市就會偏向供不應求帶動房價走揚。

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細看上述各區表現，三峽空置率從2016年跌破10%後，房價就緩漲向上，2019年空置率修正至9%以下，大樓房價也在該年度突破2014年的高點，今年更一舉衝高至每坪32.4萬元，寫下歷史新高。

林口近年不斷有人口移入，空置率從2019年的14.23%，修正至2020年的11.59%，空置狀況大幅改善，今年大樓房價也達到每坪29.6萬元新高。

不過淡水市場則明顯仍受到空屋壓抑，空置率直到去年仍高達17.44%，即使景氣大幅走揚，但大樓房價每坪24.6萬元尚未回到2014年的高點水準，漲勢明顯落後林口、三峽。

▼信義房屋觀察林三淡3區近年的空置率與房價表現，發現暗藏關鍵密碼。（圖／信義房屋提供）

曾敬德表示，三峽與林口重劃區發展成熟，人口進駐空置率改善，甚至房價在這波景氣走揚帶動下，大樓房價也創下新高，兩者逐漸擺脫鬼城標籤，成為大台北通勤圈重要的移居城市。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，今年房市走熱以預售物件為主，也是投資族群的心頭好，反而是買得起成屋的買方可能多為自住需求，遂令點燈入住情況有所改善，這也看出眼下房市熱潮不一定只有投資客，不少自住方看準低利同樣投入房市，尤其區域機能發展相對成熟的地段，宜居性都會讓自住客買單。

另一方面，陳炳辰補充，林口、三峽還有如園區、學區等租屋族群，亦可降低空置情勢，在投資、自用兩相宜的利多下，都一解先前賣壓與空置窘況。

（封面照／信義房屋提供）

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