真薪酸！台南房價3年漲3成 所得僅增5千…專家揭5隱憂

近幾年台南因為台積電擴廠議題及多項建設題材帶動，房價驚人飆漲，民眾購屋負擔愈顯沉重，統計數字顯示，台南住宅平均單價4年來漲幅超過3成，平均總價增加近200萬元，但家戶可支配所得4年來僅增加5千多元，增幅不到1%，薪水成長速度遠遠不如房價。專家指出除薪水緩漲、人口老化及人口流出的隱憂外，加上政府打炒房、升息等房市黑天鵝，台南房市將充滿挑戰。

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根據內政部不動產資訊平台統計，2018年第4季到2021年第4季，台南住宅的平均單價從每坪15.03萬元大幅上漲到每坪20萬元，漲幅高達33.07%，平均購屋總價也從787.1萬元增加到971.6萬元，增加了184.5萬元、漲幅約23.44%。

▼台南市房價4年來漲幅逾3成，購屋總價也多了近200萬元。（圖／屋比房屋提供)

屋比房屋總經理葉國華表示，台南腹地遼闊，近年各區都推出不少重點建設為當地房市增添亮點，例如高鐵特區、台積電擴廠南科、北外環、新興重劃區開發、三井OUTLET、鐵路地下化、沙崙智慧綠能科學城等，交易量能快速提升，短短幾年平均房價就從1字頭跳上2字頭，部分蛋黃區、題材區新建案的開價甚至直逼5字頭，漲勢相當驚人。

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但與此同時，根據台南市政府主計處統計，台南的家戶所得卻增長得十分緩慢，2020年台南的平均每戶可支配所得僅為90.41萬元，不僅在台灣六大直轄市中墊底，相對全台所有都會區也只能排在中後半端，而且相較於2018年的89.89萬元僅增加了5229元，成長幅度僅0.58%，明顯追不上房價漲幅。

▼相較房價漲幅，台南的家戶所得增長十分緩慢。（圖／屋比房屋提供)

葉國華指出，相對房價飆不停，近幾年台南民眾的家戶所得卻相當停滯，2019年到2020年，台南平均每戶可支配所得僅僅從904114元增加到904141元，也就說一個普通家庭全年的可支配收入只增加了區區27元、一個月還不到3塊錢。若用台南最新的平均購屋總價971.6萬元與平均每戶可支配所得90.41萬元試算，一個普通家庭幾乎要不吃不喝11年才能買得起房，顯見台南民眾購房壓力大幅攀升。

葉國華認為，台南猛漲的房價與緩漲的所得形成強烈反差，不僅讓存頭期款變得困難，在目前升息環境下，民眾買房後出現無力負擔風險也正高升中。若以總價971.6萬元、2成自備款、20年本息均攤型房貸來看，在目前房貸利率1.7%的情況下，購屋民眾每年房貸支出約為46萬元，但若未來升息到3%，購屋民眾每年房貸負擔就增加到52萬元上下，等於佔了台南平均每戶可支配收入的一半以上，民眾生活品質勢必受到壓縮，甚至出現無力負擔的狀況。

▼台南市重劃區近年受惠台積電擴廠議題，房價猛漲，卻引來專家的擔憂。（圖／翻攝Google Map)

總結來看，台南近年雖因科技大廠進駐與眾多建設題材的帶動下，使房市欣欣向榮，房價一飛衝天，但葉國華提醒，不管題材與未來願景如何美好，所得才是支撐房價的重要關鍵，如果民眾所得跟不上，持續上漲的台南房價恐面臨後繼無力的窘境，過度追價也將有套牢的風險。

葉國華補充，薪水的緩漲與人口老化及流出是台南房市不得不慎的隱憂外，政府重錘打炒房、升息等房市黑天鵝陸續到來，更讓台南房市充滿未知與挑戰，提醒民眾除剛需自住外，想投資需謹慎入場。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）

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